令和6年1月15日　提出 前橋 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -17 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市青柳町字宿西７８０番６ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等の見られる郊外の 住宅地域 東4m市道 水道、下水 前橋 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 自然発生的で街路状況やや劣 る郊外の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道　 交通 施設 前橋駅北方 5.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はみられず、標準的使用は当面現状並にて推移するものと予測。郊外住宅地域であるが、 値頃感から宅地需要は下げ止まり傾向にあるので地価水準は当面微減傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市北部郊外を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は同市に居住・通勤する勤労者層の第１次取 得者が中心であるが、同一需給圏以外からの転入者もみられる。周辺での散発的な宅地開発が土地需要を喚起する面も あり、地価の下落幅は縮小傾向にある。土地は９００～１，１００万円前後、新築戸建て住宅は２，４００～２，６０ ０万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、画地規模が小さく競争力のある賃貸用の共同住宅を想定する ことは困難なため、収益価格は試算を断念した。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、自用目 的での取引が主で信頼性のある多数の取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [107.1] [103.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業 地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で の２極化拡大。 郊外の住宅地域で、地域要因に特別な変動は みられないが、値頃感等から土地需要は復調 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％