令和6年1月15日　提出 前橋 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -9 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 8,950,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市朝日町３丁目３３番１９外 ｢朝日町３－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする既成の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 前橋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部からみて東方外 周部の居住環境が良好な住宅 地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の良い熟成した住宅地域で、地価水準も当面は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近隣地域を中心とする市街地及びその周辺の住宅地域で天川、天川大島、文京等である。需要者の中心は 市内に在住又は勤務する自己の居住用の住宅地の購入を目的とする個人である。市内の住宅地は需要が堅調な地域とそ うではない地域との地価動向は異なるが、近隣地域の周辺は居住環境も生活利便性も良好であるため、需要は堅調であ る。中心価格帯は、土地１，０００万円前後、新築住宅２，５００～３，５００万円程度で規模品等により異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用および最有効使用は規模１５０㎡程度の戸建住宅地であり、標準地の画地規模が小さく競争力の ある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法を適用できなかった。一方、近隣地域は居住の快適性を重視する戸建 住宅地域であり市場における自用の住宅地の取得を目的とする取引価格から導き出される比準価格は客観的で説得力が ある。以上から、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,700 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [121.8] [104.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地の当市人口は微減傾向。地価は二 極化の状態にあり居住環境や利便性が良好な 地域は上昇乃至横這い、市街化調整区域や郡 部は下落傾向。 一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり 、近隣地域内の地域要因に特別な変動はない が、周辺地域の利便性の良化が感じられる地 域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％