令和6年1月15日　提出 前橋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -6 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市下細井町字冷田６２１番８ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 建築協定 (50,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 前橋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅を中心とした旧来か らの住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 3.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も同様の環境を維持すると予測さ れる。新興住宅地域等と比較すると競争力にやや劣り、地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市のやや郊外を中心とする住宅地域である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。 近隣地域及びその周辺は文教施設・公園等の居住の快適性及び生活利便性を高める施設が存している。一方で、旧来か らの既存住宅地域で、新興住宅地域や、より利便性の高い住宅地域と比較すると競争力にやや劣る。需要の中心価格帯 は標準的画地程度の土地で９００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は前橋市のやや郊外に存する旧来からの既存住宅地域である。戸建住宅が中心で収益物件は殆ど見られず、標 準的画地の規模も小さく賃貸共同住宅の想定は現実的ではない事から収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は市 場での代替競争不動産の取引価格を重視し意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力 は高いと思料される。よって、前年公示価格との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　前橋 -19                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、土地取引件数は増加。取引 価格は旧前橋市は横ばい～一部上昇、旧郡部 は下落傾向。下落幅は縮小傾向にあり回復の 兆しあり。 旧来からの住宅地域でやや郊外に位置し、新 興住宅地域と比べ選好性にやや劣り需要は弱 い。価格に影響を及ぼすような地域要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.2 ％