別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
栃木那珂川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木那珂川 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.
鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多い旧
国道沿いの商業地域
 南12m町道 水道、下水 烏山

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 烏山駅　北方

12.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 馬頭地区の商店街を形成する近隣商業地域である。町内では過疎化、高齢化等が進んでおり、今後も地域的に停
滞した状況が続くものと予測される。当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の商業地域。需要者は地縁的選好性が強い地元の個人事業主が中心である。旧来か
らの近隣商業地域で商圏は狭く、高齢化、過疎化の進行による顧客購買力の低下や他地域への顧客流出も見られ、需要
は低迷している。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 那珂川町内の地域的な停滞が見られる近隣商業地域にあり、自己利用が中心的で賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟で
あるため収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、市場性を反映
し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,500 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 19,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那珂川町内の商業地域は、人口減少及び事業
者の高齢化・後継者不足等で停滞傾向である
。


旧来の商業地域で商圏は狭く、商業地域とし
て繁華性は低迷し、依然として宅地需要は弱
含みである。地域要因に大きな変動はみられ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木那珂川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｄ
-18		 那須郡那珂川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.5m県
道、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b Ｒ０６公３
Ｆ
-73		 那須郡那珂川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｈ
-66		 那須烏山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m県道、
東4m、角地
（都） ２中専

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｈ
-67		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北10.5m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,050  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,749 		 100
[ 102.0]
19,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,400 
b (　           ) 
10,930  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
16,244 		 100
[  81.8]
19,858 
19,900 
c (　           ) 
23,171  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
23,147 		 100
[ 121.9]
18,989 
19,000 
d (　           ) 
24,196  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
24,633 		 100
[ 119.7]
20,579 
20,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,700 円／㎡]  



栃木那珂川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の店舗、店舗兼住宅等の利用が中心的であり、賃貸需要があまり見込めず事業採算性に合う経済合理的な賃
貸経営が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 栃木那珂川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
 0603000130025-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
栃木那珂川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
栃木那珂川 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.
鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多い旧
国道沿いの商業地域
 南12m町道 水道、下水 烏山

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 烏山駅　北方

12.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧馬頭地区の小売店舗等の建ち並ぶ近隣商業地域である。町全体の人口減少、高齢化の進展等による影響を受け
、地域の衰退化が続き、地価水準の下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の商業地域である。需要は地縁的選好性を有する地元の個人や小規模な事業主等が
中心で、外からの流入は少ない。当該地域は中心部の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、昨今は国道沿いの
店舗等が主要な出店となっており、近隣地域のような既成商業地の需要は少ない。取引も少なく、また画地規模もまち
まちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用の店舗が主で、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格については、比較可
能な事例は少なかったものの、那珂川町及び周辺市町の事例を中心に採用しており、試算された価格は市場の実態を反
映し、実証的であり説得力を有する。よって、説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえたう
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,500 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.3]		 [100.0]
100		 19,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県平均を大きく上回る人口減少率、高齢化の
進行が顕著で、不動産市場は、長期的に低迷
した状況が続いている。


中心部の旧来からの近隣商業地域であり、地
域的な変化はほとんどなく、宅地需要は停滞
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 栃木那珂川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｄ
-18		 那須郡那珂川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.5m県
道、中間画地
（都） 近商

(80,200)
b Ｒ０６公３
Ｆ
-73		 那須郡那珂川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｆ
-76		 那須烏山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
西1.8m、
二方路
（都） 商業

(80,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,050  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,749 		 100
[  99.9]
19,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,800 
b (　           ) 
10,930  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
16,244 		 100
[  82.8]
19,618 
19,600 
c (　           ) 
13,816  		 100
[ 100.0]		 [  90.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  56.6]
23,331 		 100
[ 119.0]
19,606 
19,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -43.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,700 円／㎡]  



栃木那珂川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 主として自用の店舗、店舗兼住宅等の利用が中心であり、賃貸市場が未成熟で、経済合理的な賃貸経営が困難な
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 栃木那珂川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須郡那珂川町馬頭字南町３２９番２
 0603000130025-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考