令和6年1月12日　提出 那須 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 5-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 事務所兼車庫 Ｓ2 小売店舗、住宅等が 混在する駅前の商業 地域 東9m県道 水道、下水 黒田原 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 黒田原駅南方 100m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存の中心商店街であるが、人口減少や隣接市の商業施設への顧客の流出といった要因を反映し、店舗の廃業が 進んだ。地域の発展を促す要因は見あたらず、当面同様の傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線で概ね那須町及び周辺市町の商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有 する個人事業者がほとんどである。近隣地域は、ＪＲ黒田原駅周辺の既存の商業地域で、町の主たる産業である観光の 低迷（別荘地需要の後退も含む）等のため背後人口が減少すると共に、那須塩原市等の郊外型商業施設への顧客の流出 し、衰退、空洞化が続いている。取引価格単価は㎡当たり２万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は収益性を重視する駅前の近隣商業地域にあるが、繁華性は非常に低く、店舗や事業所向けの賃貸市場は未成熟 である。自用での利用が支配的であるため、収益価格の査定は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし 、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は足踏み感がみられるものの、景気 は緩やかな回復基調にある。先行きを展望す ると、家計の実質所得の増加による消費回復 が期待される。 町外の大型店への顧客流出等により中心及び その周辺の既存商業地は廃業が多く、衰退、 空洞化が進んだが、新規店舗の立地もわずか に見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％