令和6年1月15日　提出 那須 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南東5.5m町道 水道 黒磯 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 黒磯駅北方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農村地帯の中に散在する住宅地域で、地域要因に変化は少なく、当面現状維持にて推移するものと予測す る。地価水準についても当面若干の下落基調が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね当町及び周辺市の住宅地域一円の圏域。需要者はほぼ各地元に地縁・血縁を有する者であり、圏外か らの流入は別荘地を除くとほとんど無い。上記及び下記のような状況で、地元在住者向けの市場規模は特に小さく、顕 在化する取引事例は更に少ない。このため取引価格帯を表すことは困難であるが、広域的見地から推定すれば土地物件 で３．３㎡当り３万～４万円程度。一方新築戸建物件は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域及び周辺地域ではアパートは僅かに見られる程度で、次々頁記載の理由から収益価格は求めなかった。また当地 域で想定される取引は自宅等の自用目的に係る物件が大半であり、その価格形成においては居住の快適性や生活利便性 が重視される。以上の特性及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事 例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須塩原 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [105.0] 100 [115.7] [104.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に加え、高齢化率は県内２位で４割 超。町内の基幹産業の１つである観光業につ いて、コロナ禍前水準へ回復しつつある。 郊外の既成住宅地域で、地域要因に変動はな い。地域北西方において、黒磯方面からの県 道の延伸計画がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％