令和6年1月15日　提出 塩谷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩谷 -1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外 ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に作業 所等の見られる既成 住宅地域 東7m町道 水道 矢板 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ町道 交通 施設 矢板駅南西方 10.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に事業所等も見られる塩谷町中心部に位置する既成住宅地域である。地域要因に格別な変動要因 はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、塩谷町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は町内居住者等の地縁的選好性を有する者にほ ぼ限定されており、町外からの転入はほとんど見られない。店舗や銀行等、町の中心部に比較的近い地域であるものの 、地域内の不動産需要は旧来から極めて少なく、弱含みが続いている。不動産取引が少なく、取引される土地の規模も 区々であることから、市場における需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ、鑑定評価額を決 定する。比準価格は、町内の不動産取引が極端に少ないことから採用した事例は４事例にとどまったが、環境の類似し た取引事例を中心に収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。し たがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩谷町の人口減少率は５年間で１割を超え、 高齢化率は４割を超えている。過疎化の進展 により、住宅地需要は低調で地価の下落が続 いている。 塩谷町の中心部に所在する住宅地域であるが 、過疎化の影響を受け、宅地の需要は極めて 低調で、地域要因に格別の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％