別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
野木 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野木 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下都賀郡野木町大字友沼字松原４７２２番２６
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅等が
見られる住宅地域
 北4m町道 水道 野木

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ　町道		 交通

施設		 野木駅　西方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 　国道背後の集積度が低い地域であるが、周辺では分譲地開発もみられ、地域的に進展する可能性を有する。地
価水準は低いが、現況は選別化による選好性が劣る地域で、若干の下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,590 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ沿線の当町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、野木町に居住乃至は通勤する３０～
４０歳代の一次取得者層で、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏においては、都市基盤整備の行われた地域を中心
に、需要は堅調であるが、当該地域はやや弱含みである。建築費の動向等による先行き不透明感が残るものの、中心価
格帯は、土地で５００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～２，７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、野木町郊外部の既成住宅地域である。周辺には収益物件も散見されるものの、賃貸市場はやや未成熟で
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視す
る住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、経済
情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[104.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 23,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口は直近１年間で－０．６％、世帯数は
＋１．０％。物価高、建築費の動向等により
、市場に先行き不透明感が残る。


　周辺の分譲地では住宅の建設が進み、地域
的に進展する可能性があるものの、選好性が
劣る地域で、地価下落が続いている。


　代替・競争等の関係にある不動産と比較し
た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別
的要因に格別の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野木 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｈ
-47		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m町道、
北4m、角地
１低専

(60,80)
b Ｒ０６公３
Ｈ
-43		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m町道、
西4m、角地
１低専

(60,80)
c Ｒ０６公３
Ｂ
-15		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ｒ０６公３
Ｂ
-3		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.3m私道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,172)
e Ｒ０６公３
Ｈ
-16		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
29,595 		 100
[ 125.6]
23,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,600 
b (　           ) 
26,316  		 100
[  85.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
28,879 		 100
[ 118.8]
24,309 
24,300 
c (　           ) 
25,977  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
24,394 		 100
[ 106.1]
22,992 
23,000 
d (　           ) 
29,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
29,121 		 100
[ 119.6]
24,349 
24,300 
e (　           ) 
21,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
26,295 		 100
[ 108.7]
24,190 
24,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



野木 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,252,896 
832,264 
3,420,632 
3,229,100 
191,532 		 （　0.9741）
186,571 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,969,596 円　　　　（　      8,590 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野木 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   462 ㎡     16.5 m x   29.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡。駐車料込みで賃貸。各戸最低１台の駐車場が必要であるため、使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,213 
181,950 		 1.0  181,950 
1.0  181,950 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,249 
187,350 		 1.0  187,350 
1.0  187,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

369,300 		 369,300 
369,300 
⑨年額支払賃料        369,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,431,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,431,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       354,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,077,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           369,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          369,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         172,426 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,252,896 円　　　　（　         9,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-34		 1,351  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,288 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-4		 1,307  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,245 
c Ｒ０６公３Ｐ（
賃）
　　　　-11		 1,225  
(   1,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,263 
野木 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 177,264 円  　　　        4,431,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,000 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         832,264 円　（　　　　　　         1,801 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,229,100 円  
（　　　　　         6,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,252,896 円      
②総費用 832,264 円      
③純収益　①－② 3,420,632 円      
④建物等に帰属する純収益 3,229,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 191,532 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 186,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,969,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,590 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野木 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下都賀郡野木町大字友沼字松原４７２２番２６
 0624000256553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
野木 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野木 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.
鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下都賀郡野木町大字友沼字松原４７２２番２６
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅等が
見られる住宅地域
 北4m町道 水道 野木

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ町
道		 交通

施設		 野木駅西方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号以西の未利用地も見られる既成住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られない既成住宅地域にあ
って、今後についても僅かな下落幅で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,930 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の野木町及びその周辺市に形成される住宅地域。需要者は、野木町及びその周辺市に
居住する一次取得者層が中心である。当地域は旧来からの既成住宅地域であるが、周辺の新規分譲地等の優良宅地との
競合から宅地需要は若干の弱含みで推移している。土地単価は１㎡当たり２万円台前半から３万円台の水準が需要の中
心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の中規模戸建住宅が多い既成住宅地域で、収益性よりも利便性や居住快適性を優先するので、取引の意
思決定を行うにあたっては、周辺の住宅地の価格相場等の市場性を重視するものと考えられる。よって標準地に係る市
場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 -20                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,400 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[104.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 23,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 野木町の人口は減少傾向、高齢化率も年々高
まっている状況にあるが、交通利便性や住環
境に優れた住宅地域を中心に需要は回復傾向
にある。

市街地中心部からはやや距離を有するが、住
宅地価格は比較的安定的で、底を探る状態で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野木 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｃ
-44		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０６公３
Ｃ
-60		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m町道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｈ
-42		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
d Ｒ０６公３
Ｈ
-52		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.7m町道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,569  		 100
[  80.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,111 		 100
[ 125.7]
23,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,200 
b (　           ) 
23,532  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.8]
31,014 		 100
[ 126.0]
24,614 
24,600 
c (　           ) 
19,835  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  86.7]
26,888 		 100
[ 114.2]
23,545 
23,500 
d (　           ) 
28,788  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
28,417 		 100
[ 119.9]
23,701 
23,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -24.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,800 円／㎡]  



野木 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,028,883 
792,324 
3,236,559 
3,059,000 
177,559 		 （　0.9699）
172,214 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,664,128 円　　　　（　      7,930 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野木 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   462 ㎡     15.0 m x   30.0 m  前面道路：町道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（３５㎡×８戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,198 
167,720 		 1.0  167,720 
1.0  167,720 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,222 
171,080 		 1.0  171,080 
1.0  171,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

338,800 		 338,800 
338,800 
⑨年額支払賃料        338,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,065,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,065,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,862,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           338,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,219 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         163,344 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,028,883 円　　　　（　         8,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｐ（
賃）
　　　　-11		 1,225  
(   1,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,276 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-13		 1,081  
(   1,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,201 
c Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-38		 1,087  
(   1,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,245 
野木 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 218,500 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 162,624 円  　　　        4,065,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      305,900 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         792,324 円　（　　　　　　         1,715 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,059,000 円  
（　　　　　         6,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,028,883 円      
②総費用 792,324 円      
③純収益　①－② 3,236,559 円      
④建物等に帰属する純収益 3,059,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 177,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,664,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,930 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野木 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下都賀郡野木町大字友沼字松原４７２２番２６
 0624000256553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考