別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
野木 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野木 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下都賀郡野木町大字丸林字愛宕５５１番３
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 野木駅周辺の区画整
然とした住宅地域
 南西6m町道 水道、ガス、下水 野木

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ町
道		 交通

施設		 野木駅　南方

180m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 野木駅東口の土地区画整理済みの住宅地域である。交通利便性に優れることから需要は比較的安定しており、地
価は横ばい傾向が続くものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の野木町及びその周辺市に形成される住宅地域。需要者は、野木町及びその周辺市に
居住する一次取得者層が中心である。当圏域では全般的に土地需要の回復傾向が見られるが、特に駅徒歩圏内などの利
便性の高い住宅地では取引価格も安定化しつつある。土地については、１㎡当たり単価で４万円台前半から５万円台が
需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は比準価格に比して低位に試算され
た。市場では、居住の快適性、利便性を重視し自己使用を目的とした取引が主であるため、信頼性のある取引事例によ
り求めた比準価格に重点を置きながら収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を考慮の上、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,700 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[104.0]		 100
[170.3]		 [104.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 野木町の人口は減少傾向、高齢化率も年々高
まっている状況にあるが、交通利便性や住環
境に優れた住宅地域を中心に需要は回復傾向
にある。

地域要因に大きな変動はない。野木駅に近い
交通利便性に優れた住宅地域として需要は比
較的堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野木 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｈ
-39		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m町道、
中間画地
近商

(80,200)
b Ｒ０６公３
Ｈ
-40		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m町道、
中間画地
近商

(80,200)
c Ｒ０６公３
Ｈ
-41		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m町道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｋ
-38		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m町道、
北6m、角地
１低専
地区計画等
(60,80)
e Ｒ０６公３
Ｋ
-39		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m町道、
南東4m、角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,339  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,079 		 100
[ 103.0]
41,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
43,500 
b (　           ) 
41,692  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
41,197 		 100
[  98.0]
42,038 
43,700 
c (　           ) 
45,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,683 		 100
[ 107.9]
41,411 
43,100 
d (　           ) 
47,327  		 100
[ 110.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
41,287 		 100
[  97.0]
42,564 
44,300 
e (　           ) 
36,084  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
38,184 		 100
[  92.2]
41,414 
43,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,400 円／㎡]  



野木 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,825,450 
538,048 
2,287,402 
2,016,000 
271,402 		 （　0.9699）
263,233 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,600,702 円　　　　（　     18,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野木 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     14.5 m x   20.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（３０㎡×６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,307 
117,630 		 1.0  117,630 
1.0  117,630 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,333 
119,970 		 1.0  119,970 
1.0  119,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

237,600 		 237,600 
237,600 
⑨年額支払賃料        237,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,851,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,851,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       142,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,708,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           237,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,257 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          237,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         114,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,825,450 円　　　　（　         9,481 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-34		 1,351  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,334 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,307 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-4		 1,307  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,347 
c Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-3		 1,462  
(   1,462) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,303 
野木 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,048 円  　　　        2,851,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,600 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         538,048 円　（　　　　　　         1,806 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,016,000 円  
（　　　　　         6,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,825,450 円      
②総費用 538,048 円      
③純収益　①－② 2,287,402 円      
④建物等に帰属する純収益 2,016,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 271,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 263,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,600,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野木 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下都賀郡野木町大字丸林字愛宕５５１番３
 0624000284523-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
野木 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野木 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下都賀郡野木町大字丸林字愛宕５５１番３
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 野木駅周辺の区画整
然とした住宅地域
 南西6m町道 水道、ガス、下水 野木

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ　町道		 交通

施設		 野木駅　南方

180m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　野木駅至近の一般住宅を中心とする区画整理済みの住宅地域であり、今しばらくは現状程度の地域的特性を維
持するものと予測される。住宅地としての熟成度は高く、地価は概ね横這いで推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ沿線の当町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、野木町に居住乃至は通勤する３０～
４０歳代の一次取得者層で、圏外からの転入者もみられる。同一需給圏においては、都市基盤整備の行われた地域を中
心に、需要は堅調に推移している。物価高、建築費の動向等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は
、土地で８００万円～１，４００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、野木駅近くの区画整然とした住宅地域である。周辺には収益物件も散見されるものの、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり
、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、経済情勢等の一般的
要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,700 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[104.0]		 100
[170.3]		 [104.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　人口は直近１年間で－０．６％、世帯数は
＋１．０％。物価高、建築費の動向等により
、市場に先行き不透明感が残る。


　駅周辺の区画整理済み住宅地域として熟成
が進み、町内の区画整理済住宅地との競合が
認められるが、需要は堅調で地価は安定して
いる。

　代替・競争等の関係にある不動産と比較し
た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別
的要因に格別の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 野木 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｋ
-39		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m町道、
南東4m、角地
１低専

(60,80)
b Ｒ０６公３
Ｋ
-35		 下都賀郡野木町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｈ
-40		 下都賀郡野木町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m町道、
中間画地
近商

(80,200)
d Ｒ０６公３
Ｎ
-17		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,084  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
38,184 		 100
[  91.2]
41,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
43,500 
b (　           ) 
38,422  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
37,927 		 100
[  89.3]
42,471 
44,200 
c (　           ) 
41,692  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
41,197 		 100
[ 100.0]
41,197 
42,800 
d (　           ) 
38,136  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
36,538 		 100
[  87.4]
41,805 
43,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,500 円／㎡]  



野木 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,739,335 
519,878 
2,219,457 
1,950,640 
268,817 		 （　0.9741）
261,855 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,571,383 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野木 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   298 ㎡     14.5 m x   20.5 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡。駐車料込みで賃貸。各戸最低１台の駐車場が必要であるため、使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,302 
117,180 		 1.0  117,180 
1.0  117,180 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,341 
120,690 		 1.0  120,690 
1.0  120,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

237,870 		 237,870 
237,870 
⑨年額支払賃料        237,870 円　×　12ヶ月　＝　       2,854,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,854,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,626,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           237,870 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          237,870 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,739,335 円　　　　（　         9,192 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-34		 1,351  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,358 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,302 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-4		 1,307  
(   1,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,334 
c Ｒ０６公３Ｐ（
賃）
　　　　-11		 1,225  
(   1,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,361 
野木 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,400 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 114,178 円  　　　        2,854,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      207,200 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         519,878 円　（　　　　　　         1,745 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,950,640 円  
（　　　　　         6,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,739,335 円      
②総費用 519,878 円      
③純収益　①－② 2,219,457 円      
④建物等に帰属する純収益 1,950,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 268,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 261,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,571,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野木 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下都賀郡野木町大字丸林字愛宕５５１番３
 0624000284523-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考