令和6年1月11日　提出 芳賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芳賀 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡芳賀町大字東水沼字和泉２３２０番１５９ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心とす る高台の分譲住宅地 域 南東6m道路 水道、ガス、下水 宇都宮 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　道路 交通 施設 宇都宮駅　東方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　清原工業団地に近接した分譲住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間現状を維持するものと予測さ れる。宇都宮市郊外部の住宅地に比し割安感があり、地価はほぼ横這い傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は芳賀町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は清原工業団地及び芳賀工業団地への勤務者乃至宇都宮 市への通勤者である。周辺の清原台等と比較して価格水準が低く、割安感が競争力となっている。物価高、建築費の動 向等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で４００万円～６００万円程度、供給物件が少な いものの新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は清原工業団地に近接した市街化調整区域内の分譲住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算 価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、 信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [131.1] [104.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は直近１年間で－０．３％、世帯数は ＋１．２％。物価高、建築費の動向等により 、市場に先行き不透明感が残る。 　地域要因に特筆すべき変化はない。新規の 分譲住宅地との選別化の対象となっているが 、価格水準が低く、底値を探る状況である。 　代替・競争等の関係にある不動産と比較し た優劣及び競争力の程度は普通であり、個別 的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％