別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市貝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市貝 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
 ②地積
　(㎡)		 1,981  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 中規模小売店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 西6m町道 水道、下水 市塙

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 市塙駅　西方

5.2km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道の移設に伴い、交通の流れが変化するとともに、周囲に形成された商業地に顧客が流出するにつれて、地域
内にあった店舗の閉鎖が進み、地域的に衰退化しており、今後もこの傾向は持続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,660 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市貝町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主あるいは県内外の企業であ
る。当該地域は県道の移設に伴い、顧客の流れが変化し、店舗の閉鎖等が進むなど、地域的に衰退しているため、新た
な需要は発生せず、土地取引は低迷している。取引価格の中心は、取引がほとんど見られないことから、判断が難しい
ものの、概ね２０，０００円／㎡前後であり、地域的に衰退化が進んでいる現状から、地価は下落傾向が強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は類似の事例は少ないものの、適切に比準さ
れた結果、妥当性のある価格といえる。収益価格は、想定規模の大きい建物であり、需要が期待できるかどうか等の問
題から想定自体適切であるとは言い難く、その信頼性も低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準
価格を重視する一方、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のごとく決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,500 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.3]		 [100.0]
100		 20,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　新型コロナの影響は和らいでいるものの、
商業背後地の人口が少ないため、商業地の形
成はあまり期待できず、土地の動きは鈍い。


　県道の移設に伴い通過交通量が減少する一
方、店舗の閉鎖などによって、地域的に衰退
化し、商業地としてかなり低迷している。


　個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市貝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ａ
-51		 芳賀郡市貝町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m町道、
北西8m、角地
（都） １住居

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ａ
-58		 芳賀郡市貝町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東7m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｅ
-23		 真岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m県道、
北西12m、
南6m、
三方路
２中専

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｊ
-17		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西13m県道、
北4m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,848  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  68.4]
14,131 		 100
[  72.1]
19,599 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,600 
b (　           ) 
16,369  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.3]
20,500 		 100
[ 100.0]
20,500 
20,500 
c (　           ) 
22,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.3]
34,132 		 100
[ 167.9]
20,329 
20,300 
d (　           ) 
12,205  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.4]
14,429 		 100
[  69.5]
20,761 
20,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -31.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -34.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,400 円／㎡]  



市貝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  幹線沿いの自然発生宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,489,779 
1,770,260 
6,719,519 
5,832,000 
887,519 		 （　0.9475）
840,924 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,161,714 円　　　　（　      8,660 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市貝 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
貸店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   1,981 ㎡     27.5 m x   73.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸店舗共益費・駐車場込み ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,492 
746,000 		 3.0  2,238,000 
1.0  746,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

746,000 		 2,238,000 
746,000 
⑨年額支払賃料        746,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,952,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,952,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       716,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,235,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,238,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          746,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         233,349 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,489,779 円　　　　（　         4,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｇ（
賃）
　　　　-48		 2,002  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,492 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｈ（
賃）
　　　　-12		 1,911  
(   1,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,573 
c Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-2		 1,760  
(   1,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,479 
市貝 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 268,560 円  　　　        8,952,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      567,000 円  　　　　     81,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        81,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,770,260 円　（　　　　　　           894 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,832,000 円  
（　　　　　         2,944 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,489,779 円      
②総費用 1,770,260 円      
③純収益　①－② 6,719,519 円      
④建物等に帰属する純収益 5,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 887,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 840,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,161,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,660 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市貝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４
 0601000345591-0000
2 　芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番６２
 0601001112277-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市貝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市貝 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.
鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外
 ②地積
　(㎡)		 1,981  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 中規模小売店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 西6m町道 水道、下水 市塙

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 市塙駅西方

5.2km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 隣接町境付近に形成された商業地域で、芳賀町側の大規模店との競合やバイパスの開通により客足が減少し、繁
華性が低下しており、この傾向は今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市貝町及び周辺市町の商業地域である。主な需要者は地元を中心とする県内の事業者等である。町内にお
いては外部への顧客流出が顕著で地元購買率が低下しており、地域性に着目した新規出店はほとんど見られない。取引
が極めて少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心価格帯の把握は難しいが、土地単価で１㎡あたり１万円台～
２万円台と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駐車スペース確保の必要性から建築面積に限界があり、高度利用されない地域であり、収益価格は低く試算
された。一方、比準価格については、比較可能な事例は少なかったものの、市貝町の事例を中心に採用しており、求め
られた価格は市場の実態を反映して実証的であり説得力を有する。よって、説得力を有する比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,500 円／㎡		 [ 96.3]
100		 100
[100.0]		 100
[114.9]		 [100.0]
100		 20,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行及び顧客の流出等が
相まって、旧来の地域の衰退が進んでいる。



バイパス新設により交通量が減少し、客足も
低下しており、路線の相対的地位が低下して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市貝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ａ
-58		 芳賀郡市貝町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東7m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b Ｒ０６公３
Ａ
-51		 芳賀郡市貝町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m町道、
北西8m、角地
（都） １住居

(70,200)
c Ｒ０６公３
Ｊ
-17		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西13m県道、
北4m、角地
（都） 

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,369  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  87.3]
20,500 		 100
[ 100.0]
20,500 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,500 
b (　           ) 
6,848  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  68.4]
14,131 		 100
[  67.8]
20,842 
20,800 
c (　           ) 
12,205  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.4]
14,429 		 100
[  69.9]
20,642 
20,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　 -31.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,700 円／㎡]  



市貝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,515,489 
2,192,520 
8,322,969 
7,318,500 
1,004,469 		 （　0.9489）
953,141 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,451,857 円　　　　（　      9,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市貝 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   1,981 ㎡     27.5 m x   73.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸し。駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,540 
924,000 		 3.0  2,772,000 
1.0  924,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

924,000 		 2,772,000 
924,000 
⑨年額支払賃料        924,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,088,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,088,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       887,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,200,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,772,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          924,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         289,027 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,515,489 円　　　　（　         5,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｇ（
賃）
　　　　-45		 2,486  
(   2,381) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[129.0]		 100
[100.0]
1,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,587 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,540 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｄ（
賃）
　　　　-4		 2,193  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
1,536 
c Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-69		 1,923  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,619 
市貝 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 443,520 円  　　　       11,088,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,192,520 円　（　　　　　　         1,107 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,318,500 円  
（　　　　　         3,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,515,489 円      
②総費用 2,192,520 円      
③純収益　①－② 8,322,969 円      
④建物等に帰属する純収益 7,318,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,004,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 953,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          481 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,451,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市貝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４
 0601000345591-0000
2 　芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番６２
 0601001112277-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考