令和6年1月15日　提出 茂木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地に開発された 住宅地域 南西5m町道 水道 天矢場 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 天矢場駅　北方 800m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵部に形成された分譲地であり、戸建住宅が建ち並ぶなど、住宅地として比較的熟成した地域環境を有 しているため、今後も引き続き現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は茂木町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び町内の企業等に勤務する者であ る。需要は、過疎化及び老齢化の進行に伴い、新たに不動産を取得する層がほとんど見られないことから、かなり冷え 込みを見せている。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，０００万円以下であり、地域環境は 比較的良好であるものの、立地性が劣ることから、新たな需要は喚起されず、地価は未だ下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求め た。町内には取引事例がほとんどないため、他町の事例も採用せざるを得なかったが、地域的類似性を有する事例が得 られる一方、適切に比準された結果、比準価格の妥当性は比較的高いものがある。したがって、鑑定評価額を決定する にあたっては、比準価格を標準とする一方、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [105.0] 100 [149.4] [104.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナの影響が沈静化し、経済活動は 活発化しているものの、茂木町は山間部にあ り過疎化が進行しているため、土地需要は低 迷している。 　茂木町の郊外に形成された中規模分譲地で あり、住宅が建ち並ぶなど、比較的熟成した 地域環境を有しており、地域的な変化は見ら れない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％