令和6年1月15日　提出 益子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益子 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 2,950,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡益子町大字塙字西谷９２０番２７ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南6m道路 水道 益子 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 益子駅北西方 2.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は町西部の分譲住宅地域で、今後も住宅地域としての推移するものと予測する。同様の分譲住宅地の空 地も多く、需要が弱いことから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芳賀郡内及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は益子町及びその周辺市町に居住する一次取得者 層が中心で、首都圏など同一需給圏外からの需要も稀にある。当該地域は、真岡市との境界付近に位置する分譲住宅地 域で、地域の熟成度は高いが、周辺には同様の分譲住宅地が空地のまま多くあり、供給は多い。土地は５００～７００ 万円程度、新築戸建は２，２００～２，６００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、標準地と同じ地区の分譲住宅地域の 取引を基に求められた。収益価格は、戸建中心の住宅地域で賃貸市場が形成されておらず、求められなかった。よって 、唯一求められた比準価格を標準とし、人口減少下における住宅地域の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [105.0] 100 [106.1] [105.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間基準の県の人口減少率（－３．０％） を上回る人口減少率（－６．７％）で、高齢 化率（３４．７％）も高く、住宅地需要は弱 い。 周辺を農地に囲まれた分譲住宅地域で、外部 からの需要はなく、周辺分譲住宅地の供給（ 投げ売り）が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％