令和6年1月12日　提出 上三川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -6 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外 ②地積 　(㎡) 1,204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに一 般住宅等も見られる 住宅地域 南7.8m町道 水道、下水 石橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 石橋駅　南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上三川町の南西部、国道背後に位置する集落地域である。地域要因の変化に乏しく、需要・供給ともに低迷して おり、地価は依然として弱含みである。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 規模　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上三川町及びその周辺市町の市街化調整区域内に存する集落地域。需要者の属性は、地縁的選好性のあ る同一需給圏内の個人が中心であり、圏外からの転入は少ない。上三川町市街地における比較的値頃感のある宅地供給 の影響もあり、郊外住宅地に対する需要は弱含みである。なお、取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心と なる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の農家住宅や一般住宅等が存する農村集落地域内にあり、賃貸市場が未成熟であることから本件において収益価格 は試算しない。自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とするほか、 単価と総額の関連についても十分留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検証の結果も概ね 均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [ 99.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上三川町の人口は減少傾向にあり、しらさぎ 地区や本郷台団地など需要の底堅い地域が見 られる一方で、市街地郊外などは引き続き下 落が続いている。 開発規制の厳しい市街化調整区域であり、周 辺における変化もほとんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％