令和6年1月12日　提出 上三川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字大町５０６１番５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 西4.5m町道 水道、下水 石橋 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 石橋駅　東方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東端付近に位置し、市街化調整区域にも近いやや雑然とした既成住宅地域である。地域要因に大きな変動 要因は特に認められなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上三川町を中心に一部隣接市町の住宅地域を含む。需要者の中心は、当該圏域の居住者及び通勤者等で ある。当該地域は町内中心部にも近い既成住宅地域であるが、選別化の流れの中で住環境がより良好な土地区画整理地 や新規開発分譲地に需要が集まり、街路条件や各画地の配置の状態等がやや劣る既成住宅地域の需要は弱含んでいる。 需要の中心となる価格帯は、土地については概ね５００万円～７００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市における移動手段は自家用車が中心であり駐車場の確保は必要条件と言えるが、標準地は画地規模が小さいためア パート等の収益物件を想定する経済合理性は低く、収益価格は試算しない。当該地域では自己使用目的での取引が中心 と考えられ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、市場での取引の実態を反 映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [113.0] [102.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動き、消費者物価の上 昇、金利上昇懸念で住宅建設は弱含みの動き 。当町の人口及び生産年齢人口の減少率は県 平均より小さい。 市街地東端付近の既成住宅地域で、街路や画 地条件等にやや雑然とした雰囲気もあり、区 画整然とした住宅地域に対して相対的地位の 低下が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％