鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
下野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下野 5-1

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　阪上　真佐彦

TEL.

鑑定評価額

9,480,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下野市石橋字宿並東側２９２番２				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	事務所ＲＣ2	店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南15m市道	水道、下水	石橋 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

石橋駅　西方

180m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の小規模店舗が建ち並ぶ既存の商業地域である。石橋駅西口周辺は店舗の連たん性が良く、商業地域として
は安定している。地域として特段の変動要因もないことから、現状を維持していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下野市及び周辺市町の商業地域と判断した。駅前の既存の商業地域であり、小規模な画地が多いことから
需要の中心は地縁性を有する個人や小規模法人である。下野市の商業地域は郊外型の路線商業地域が主流であるが、石
橋駅西口に関しては店舗の集積度も高く、比較的底堅い需要が見込める状況にある。取引件数が非常に少ない地域のた
め、需要の中心は特定できないが、土地価格で総額８００万円から１，８００万円程度が目安と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

テナント物件は少なく個人の商店が中心であるため、比準価格の信頼性が高いと思料した。本件でも比較的近隣の商業
系地域の取引事例を複数採用しており実証的である。一方、収益価格に関しては、自用の物件が中心の地域であるため
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低く試算されたと判断した。よって、実証的で地域特性を適
切に反映した比準価格を中心に、若干収益価格も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下野 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     55,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は横這いで高齢化率は県平均より低い。
令和４年の土地取引件数及び取引面積はかな
り減少し、住宅着工数も減少したが直近は横
ばい傾向である。

旧来からの駅前商業地域であり、未利用地は
なく、地域要因の変動もない。石橋駅西口は
繁華性もあるため不動産需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

下野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｊ -26	下野市		更地	（　）	不整形	東12m国道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０６公３Ｋ -48	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０６公３Ｐ -46	下野市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０６公３Ｎ -60	下野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０６公３Ｋ -49	下野市		更地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	47,847	100 [ 84.4]	56,691	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 49,561	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,007	100 [ 89.4]	55,936		55,900
c	(　 ) 58,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,759	100 [ 101.8]	57,720		57,700
d	(　 ) 45,692	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,555	100 [ 82.0]	55,555		55,600
e	(　 ) 62,097	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,006	100 [ 91.2]	57,024		57,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,400 円／㎡]

下野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,386,875	494,522	1,892,353	1,596,130	296,223	（　0.9489） 281,086	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,736,449 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	62.00	Ｓ2	124.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	172 ㎡	12.9 m x 13.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は１ＬＤＫの共同住宅で平均専有面積は３１㎡。駐車場スペース確保のため建物の使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.00	100.0	62.00	2,104	130,448	3.0	391,344
							1.0	130,448
2～ 2	住宅	62.00	100.0	62.00	1,304	80,848	1.0	80,848
							1.0	80,848
～

～

～

計		124.00	100.0	124.00		211,296		472,192
								211,296

⑨年額支払賃料	211,296 円　×　12ヶ月　＝　 2,535,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて対応。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,535,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,332,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,192 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,296 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,386,875 円　　　　（　 13,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-59	1,953 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-60	1,575 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,019
c	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-56	2,845 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,223

下野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,400 円	22,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	101,422 円	2,535,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,900 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,522 円　（　　　　　　 2,875 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 124.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,596,130 円（　　　　　 9,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,386,875 円
②総費用	494,522 円
③純収益　①－②	1,892,353 円
④建物等に帰属する純収益	1,596,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,736,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下野市石橋字宿並東側２９２番２	0624005001223-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
下野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下野 5-1

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　市村　明洋

TEL.

鑑定評価額

9,480,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下野市石橋字宿並東側２９２番２				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1	事務所ＲＣ2	店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南15m市道	水道、下水	石橋 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

石橋駅西方

180m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

石橋駅前の商業地域で、立地の利便性から今後も一定の商況を維持すると見られるが、誘客施設がなく商業地域
の分散化も相まって今後も集客力の低下は避けがたいと思料され、需要はやや弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市及び周辺市町の商業地域。主な需要者は地元を中心に県内の事業者等である。市内における新規商業
立地は住宅街を走る路線沿い等に分散しており、近隣地域のような旧来の商店街は客足を奪われて空洞化している。需
要の中心となる価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価としては㎡当たり５～８万円程度と思料され
る。また近年は路線沿いを中心に定期借地や建物賃借による売買を伴わない出店も多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前の商業地域であるが自用の建物も多く、また高度利用もされないことから得られる賃料に限界があり、収益価格は
低位に求められた。一方、比準価格を求めるにあたっては市内の類似事例を採用しており、求められた価格は市場の特
性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額
との関連、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業立地は各幹線沿い等に分散しており、商
業中心は見出しにくいが、周辺住宅地の需要
が堅調な地域にあっては、商業地の地価も回
復を見せている。

駅前の旧来の商店街で地域要因に格別の変動
はない。後発の幹線沿いに各種店舗が出店し
ており、商業地域としての競争力の減退も見
て取れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

下野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｋ -48	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０６公３Ｐ -46	下野市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０６公３Ｎ -60	下野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０６公３Ｋ -49	下野市		更地	（　）	長方形	西18m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,561	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,007	100 [ 88.4]	56,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,600
b	(　 ) 58,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,759	100 [ 103.7]	56,662		56,700
c	(　 ) 45,692	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,555	100 [ 80.1]	56,873		56,900
d	(　 ) 62,097	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,006	100 [ 89.3]	58,237		58,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

下野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,261,958	470,163	1,791,795	1,512,490	279,305	（　0.9489） 265,033	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,408,837 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	58.00	Ｓ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	172 ㎡	12.9 m x 13.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階：１ＬＤＫタイプ１戸・５８㎡。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	100.0	58.00	2,119	122,902	3.0	368,706
							1.0	122,902
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,310	75,980	1.0	75,980
							1.0	75,980
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		198,882		444,686
								198,882

⑨年額支払賃料	198,882 円　×　12ヶ月　＝　 2,386,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,386,584 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,195,657 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,686 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,091 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,882 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 62,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,261,958 円　　　　（　 13,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-59	1,953 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,184 円/㎡　月額支払賃料（　 2,119 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-56	2,845 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,371
c	Ｒ０６公３Ｊ（賃）　　　　-40	2,293 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,011

下野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,200 円	21,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	95,463 円	2,386,584　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,000 円	21,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,700 円	21,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,163 円　（　　　　　　 2,734 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,700,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,512,490 円（　　　　　 8,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,261,958 円
②総費用	470,163 円
③純収益　①－②	1,791,795 円
④建物等に帰属する純収益	1,512,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,408,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下野市石橋字宿並東側２９２番２	0624005001223-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考