鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
下野 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下野 -7

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　増山　裕司

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下野市石橋字横塚８６９番３				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西7m市道	水道、下水	石橋 810m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　７
ｍ市道

交通

施設

石橋駅　西方

810m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

石橋地区中心部に位置する既成住宅地域である。立地性から周辺の区画整理地との選別化も見られるが、地域と
して成熟しており、当面は現状を維持するものと予測される。地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で下野市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者の一次取得者が中
心であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に対
して比較的強い傾向はあるが、当該地域は市街地中心部に位置し底堅い需要がある。土地は２５０㎡～３００㎡程度で
１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

石橋地区内の戸建住宅を中心とする既成住宅地域にあり、収益価格は住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結し
ないことから低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の事例を採用し、試算過程の補修正等は適切に施され
て信頼性がある。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に経済情
勢等の一般的要因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下野 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     46,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下野市の総人口は概ね横ばい傾向である。高
齢化社会の進展、金利上昇の懸念や建築費の
高騰による不動産市場への影響が注視される
。

石橋地区における市街地中心部の既成住宅地
域で概ね成熟しており、地域要因に大きな変
動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

下野 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｐ -46	下野市		更地	（　）	ほぼ整形	西18m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０６公３Ｇ -148	下野市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北4m、準角地		１住居 (70,160)
c	Ｒ０６公３Ｊ -41	下野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０６公３Ｃ -18	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	Ｒ０６公３Ｊ -18	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北6m、二方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,759	100 [ 122.9]	47,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	48,300
b	(　 ) 40,010	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	38,163	100 [ 81.6]	46,768		47,200
c	(　 ) 40,396	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	38,726	100 [ 81.6]	47,458		47,900
d	(　 ) 40,873	100 [ 110.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	35,494	100 [ 72.4]	49,025		49,500
e	(　 ) 52,033	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	48,924	100 [ 103.9]	47,088		47,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	買進み	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,600 円／㎡]

下野 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,754,882	557,426	2,197,456	1,911,100	286,356	（　0.9741） 278,939	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,934,872 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	17.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ・平均専有面積４５㎡（戸数４戸）。駐車場料金を含む。駐車場確保のため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,316	118,440	1.0	118,440
							1.0	118,440
～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,342	120,780	1.0	120,780
							1.0	120,780
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		239,220		239,220
								239,220

⑨年額支払賃料	239,220 円　×　12ヶ月　＝　 2,870,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,870,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,640,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,692 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,754,882 円　　　　（　 9,632 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｈ（賃）　　　　-33	1,327 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,373 円/㎡　月額支払賃料（　 1,316 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｈ（賃）　　　　-31	1,404 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,339
c	Ｒ０６公３Ｈ（賃）　　　　-35	1,390 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,337

下野 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	29,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,826 円	2,870,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,200 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,426 円　（　　　　　　 1,949 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,911,100 円（　　　　　 6,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,754,882 円
②総費用	557,426 円
③純収益　①－②	2,197,456 円
④建物等に帰属する純収益	1,911,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,934,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下野 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下野市石橋字横塚８６９番３	0624005004222-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
下野 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下野 -7

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　富田　晃司

TEL.

鑑定評価額

13,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下野市石橋字横塚８６９番３				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西7m市道	水道、下水	石橋 810m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７ｍ市
道

交通

施設

石橋駅西方

810m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

石橋駅からも近く、街路の系統連続性も良好な、旧石橋町地区の中心的な地域であり、住宅地域として既に成熟
しているので、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下野市及びその周辺市町の住宅地域等。需要者の中心は、当市及び周辺市町に居住もしくは通勤する一
次取得者層などだが、同一需給圏外からの流入も見られる。当地域は、石橋駅や商業施設、文教施設等への接近条件に
も恵まれた良好な住環境にあるため、宅地需要は安定的である。土地は面積で２００～３００㎡、総額では１，０００
～２，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には、アパートも散見するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。
快適性重視の住居系の地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心に、収益価格も関連づ
け、地域的特性も検討し、前年価格や市場動向、パレスチナなどでの戦争の影響、食材費などの物価高騰の影響、円安
やインバウンド需要の回復が日本経済に与える影響等も十分検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下野市の人口は概ね横ばい傾向にあり、住宅
地としての人気は住環境が良好な地域などを
中心に高くなっており、住宅地の需要は堅調
である。

旧石橋町地区の中心市街地であり、既に住宅
地域として成熟していることから、地域要因
に特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.2 ％

３　試算価格算定内訳

下野 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｊ -18	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北6m、二方路		１低専 (60,80)
b	Ｒ０６公３Ｋ -43	下野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０６公３Ｋ -48	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０６公３Ｍ -4	下野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,033	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	48,924	100 [ 104.9]	46,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 44,111	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	46,851	100 [ 100.0]	46,851		47,300
c	(　 ) 49,561	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,007	100 [ 107.1]	46,692		47,200
d	(　 ) 42,359	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	50,629	100 [ 108.8]	46,534		47,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,200 円／㎡]

下野 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,268,442	687,231	2,581,211	2,287,980	293,231	（　0.9731） 285,343	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,071,128 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下野 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	105.00	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	17.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３５㎡。駐車場スペース確保のため想定建物の使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,339	140,595	1.0	140,595
							1.0	140,595
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,364	143,220	1.0	143,220
							1.0	143,220
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		283,815		283,815
								283,815

⑨年額支払賃料	283,815 円　×　12ヶ月　＝　 3,405,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて対応。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,405,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,133,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	283,815 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,815 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,268,442 円　　　　（　 11,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｈ（賃）　　　　-34	1,304 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,339 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｈ（賃）　　　　-37	1,327 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,340
c	Ｒ０６公３Ｐ（賃）　　　　-15	1,322 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,349

下野 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	34,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,231 円	3,405,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,100 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 687,231 円　（　　　　　　 2,403 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,287,980 円（　　　　　 8,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,268,442 円
②総費用	687,231 円
③純収益　①－②	2,581,211 円
④建物等に帰属する純収益	2,287,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,231 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,071,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下野 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下野市石橋字横塚８６９番３	0624005004222-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考