令和6年1月15日　提出 那須烏山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 5-2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３ ｢中央１－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗・事務所が 建ち並ぶ中心部の商 業地域 東11.5m県道 水道、下水 烏山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 烏山駅　北方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 那須烏山市の市街地中心部に位置する既成商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。高齢化、過 疎化等の影響から、価格水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那須烏山市及びその周辺市町の商業地域及びその周辺地域。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人等 である。那須烏山市内においては、店舗の老朽化、後継者不足等もあり新規出店はほとんど見られず、商業地域は衰退 傾向にある。商業地の需要は弱含みで、圏域内の価格水準は下落傾向で推移している。また、商業地は取引件数が少な く、その取引規模及び価格にもばらつきが見られるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は烏山地区の旧来からの商業地域である。標準地に対する典型的な需要者は地元の個人事業者及び法人等であり、 自用目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合し ており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、前年価格からの変動推移等も考慮して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。なお、標準地周辺はテナント需要がほとんど期待できないため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均を大きく 上回っている。令和４年の土地取引は、前年 比で件数は減少したものの、面積は増加して いる。 旧来の烏山地区の市街地中心部に位置する商 業地域であり、地域要因に大きな変動はない 。価格水準は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％