令和6年1月13日　提出 那須烏山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市小倉字台畑１１００番３６ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い丘 陵地の住宅地域 北西6m私道 水道、ガス、下水 鴻野山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 鴻野山駅　南東方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地帯に開発された成熟した分譲住宅地域で、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる 。地域要因に変動は見られないが、市外からの需要者が激減したため、地価下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は那須烏山市、及び近接する町に存する大規模分譲地等の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある者と、 割安な住宅地を探している需要者である。古い大規模分譲住宅地域で生活利便性が劣り、また、割安な住宅地を探して いる市外からの需要者が激減し、需給関係は需要が弱い。取引は少ないが、需要の中心は土地で２５０万円～４５０万 円程度と推測され、新築戸建住宅は余り見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し、アパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成熟で収益価格に規範性 が認められないため、収益価格は試算しなかった。よって、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない地域であるた め、一定の規範性を有する多数の取引事例より求めた比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に 、那須烏山市に存する住宅地の地価公示標準地の価格動向との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那須烏山市は市勢が低迷して、人口のやや大 幅な減少が続いていて、高齢化も進んでおり 、宅地需要は弱い状態が続いている。 成熟した郊外の分譲住宅地域で、地域要因に 大きな変動はないが、市外からの需要者が激 減したため、需給関係は需要が弱い状態にな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％