令和6年1月15日　提出 那須塩原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 -4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　作   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市清住町９４番１７０外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南4.2m市道 水道、下水 黒磯 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 黒磯駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は街路幅員の狭い古い住宅地域である。地域要因に格別な変化はなく、当分の間、現状維持で推移する ものと予測する。地価は、新興住宅地との選別化等から、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那須塩原市及びその周辺市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、那須塩原市に居住又は通勤 する一次取得者層で、快適性及び生活利便性を重視して行動すると思料される。那須塩原市の郊外部では、宅地開発に よる供給が比較的旺盛で旧来からの住宅地域は選別化等により弱含みが続いている。需要の中心となる価格帯は、土地 のみでは５００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定 する。比準価格は、黒磯地区の市街地を中心とした住宅地域に所在し、周辺環境の類似する取引事例を収集・選択し、 適正な補修正を施しており、当該地域の市場性を反映して実証的意義の高い説得力を有する価格である。したがって、 本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那須塩原市の人口は微減傾向、高齢化率は県 平均を上回る上昇が続いている。不動産の取 引件数は減少、地価は下落傾向が続いている 。 黒磯地区の既存住宅地域であり、周辺には商 業施設も存し生活利便性良好であるが、新規 分譲地等との選別化により、需要の低迷が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％