別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那須塩原 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須塩原 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須塩原市東栄２丁目４０番３１７
｢東栄２－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ駅周辺の住宅
地域		 北東5.8m市道 水道、下水 黒磯

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．８ｍ市道		 交通

施設		 黒磯駅北東方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅を中心とする駅に近い旧来からの住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持
すると予測する。宅地の新規供給の影響等により地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線を中心とする概ね那須塩原市の圏域で、需要者は市内に居住又は通勤する１次取得者層
が中心。中規模一般住宅が建ち並ぶ駅周辺の住宅地域であるが、駅前の発展性は乏しく、周辺に空地も見られる既成住
宅地域で、沿線における新規開発分譲地と比較して上記需要者の相対的な選好性はやや低く、依然として需給は緩和傾
向にある。土地は５００万円前後、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度の物件が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパート等が見られるが、遊休資産の利活用等が中心で、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成され
る傾向が強く収益価格は低位に試算された。快適性を重視し、戸建住宅等の自用目的の取引が中心の住宅地域で、戸建
貸家・アパート等の賃貸目的の需要は乏しく、収益価格は相対的に信頼性が劣るため、現実の取引実態を反映し実証的
な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須塩原 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.5]		 [101.0]
100		 21,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地適正化計画が策定されている。県内景気
は持ち直しの動きで推移しているが、市人口
は微減傾向である。


駅に近い旧来からの住宅地域であるが、宅地
の新規供給等の影響により、引き続き地価は
下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須塩原 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｅ
-60		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東10m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
b Ｒ０６公１
Ｋ
-64		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
（都） ２低専

(50,80)
c Ｒ０６公１
Ｄ
-54		 那須塩原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｄ
-66		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
（都） １低専

(60,80)
e Ｒ０６公１
Ｃ
-21		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,051  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
15,003 		 100
[  71.9]
20,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
21,100 
b (　           ) 
15,624  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
14,933 		 100
[  67.0]
22,288 
22,500 
c (　           ) 
27,548  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
27,057 		 100
[ 122.7]
22,051 
22,300 
d (　           ) 
16,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
15,624 		 100
[  72.0]
21,700 
21,900 
e (　           ) 
18,108  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,290 		 100
[  83.9]
20,608 
20,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



那須塩原 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,768,471 
565,992 
2,202,479 
2,121,020 
81,459 		 （　0.9718）
79,162 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,684,298 円　　　　（　      5,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那須塩原 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパート、平均専有面積約５０㎡。支払賃料は駐車場使用料を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,187 
118,700 		 1.0  118,700 
1.0  118,700 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,217 
121,700 		 1.0  121,700 
1.0  121,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

240,400 		 240,400 
240,400 
⑨年額支払賃料        240,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,884,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,884,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       230,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,654,016 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,212 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,768,471 円　　　　（　         8,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-11		 1,109  
(   1,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,325 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,238 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,187 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｄ（
賃）
　　　　-12		 933  
(     933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
1,196 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那須塩原 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,400 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 115,392 円  　　　        2,884,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      248,800 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         565,992 円　（　　　　　　         1,715 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,121,020 円  
（　　　　　         6,427 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,768,471 円      
②総費用 565,992 円      
③純収益　①－② 2,202,479 円      
④建物等に帰属する純収益 2,121,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,684,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那須塩原 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須塩原市東栄二丁目４０番３１７
 0618000108698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
那須塩原 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須塩原 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.
鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須塩原市東栄２丁目４０番３１７
｢東栄２－９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ駅周辺の住宅
地域		 北東5.8m市道 水道、下水 黒磯

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．８
ｍ市道		 交通

施設		 黒磯駅北東方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 黒磯駅近くの駅東口側の既成住宅地域で、周辺には未利用地、農地等も残されている。格別な変動要因は認めら
れず、土地需要も弱いため、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,190 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、黒磯地区を中心に、市内や隣接市町で近接した地域を含む住宅地域である。需要者の中心は、市内に居
住又は通勤する一次取得者層であるが、那須町等からの流入者も見られる。当該地域は郊外の閑静な住宅地域であるが
、未利用地も多く見られ、新規開発の分譲地に対し見劣りする。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～８０
０万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあり、アパート等は見られるものの戸建住宅等の自用目的が中心である。地
価水準に見合う賃料が収受困難であるため、収益価格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須塩原 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     19,900 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.5]		 [101.0]
100		 21,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は足踏み感がみられるものの、景気
は緩やかな回復基調にある。先行きを展望す
ると、家計の実質所得の増加による消費回復
が期待される。

古くからある住宅地として熟成しており、大
きな変動要因は見られない。周辺では分譲住
宅が見られるが、需要は弱含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須塩原 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｄ
-38		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.3m市道
、南東4m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
b Ｒ０６公１
Ｌ
-48		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.8m市道
、北西4.8m、
角地
（都） １中専

(70,192)
c Ｒ０６公１
Ｃ
-33		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m道路、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d Ｒ０６公１
Ｅ
-80		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
南西6.7m、
角地
（都） 近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,550  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
18,606 		 100
[  90.2]
20,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,800 
b (　           ) 
15,029  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.2]
20,133 		 100
[  92.2]
21,836 
22,100 
c (　           ) 
20,031  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
19,714 		 100
[  91.2]
21,616 
21,800 
d (　           ) 
23,642  		 100
[  85.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,887 		 100
[ 121.7]
22,093 
22,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



那須塩原 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,198,309 
626,181 
2,572,128 
2,489,300 
82,828 		 （　0.9718）
80,492 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,712,596 円　　　　（　      5,190 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那須塩原 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     20.0 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ４戸、平均専有面積約５７㎡、平面駐車場８台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,197 
137,655 		 1.0  137,655 
1.0  137,655 

 2～ 2		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,218 
140,070 		 1.0  140,070 
1.0  140,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

277,725 		 277,725 
277,725 
⑨年額支払賃料        277,725 円　×　12ヶ月　＝　       3,332,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,332,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,066,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           277,725 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,725 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         129,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,198,309 円　　　　（　         9,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｉ（
賃）
　　　　-23		 1,342  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,278 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,197 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｉ（
賃）
　　　　-14		 1,291  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,230 
c Ｒ０６公１Ｉ（
賃）
　　　　-35		 1,244  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,232 
那須塩原 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,000 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 99,981 円  　　　        3,332,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,000 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         626,181 円　（　　　　　　         1,898 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,489,300 円  
（　　　　　         7,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,198,309 円      
②総費用 626,181 円      
③純収益　①－② 2,572,128 円      
④建物等に帰属する純収益 2,489,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 82,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 80,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,712,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,190 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那須塩原 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須塩原市東栄二丁目４０番３１７
 0618000108698-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考