令和6年1月15日　提出 矢板 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢板 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 矢板市上町１４８５番６ ｢上町１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 矢板 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 矢板駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既存の住宅地域で、大型店舗等は最寄駅の東側・南西側にあるため生活の利便性がやや低下し、人口 減少等もあって当地域への新規需要は低下傾向にある。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢板市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は矢板市内の居住者及び周辺市町の一次取得者層（通勤） が中心である。当該地域は矢板駅西側の既成市街地内の住宅地域であるが、矢板駅東側の土地区画整理済の住宅地域や 同駅東側南部エリアの木幡地区等との競合などから住宅地としての需要は厳しい状況にある。土地は６００万～１，０ ００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万～２，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は矢板駅西側の既成市街地内の住宅地域で、周囲に共同住宅は見受けられるが自用の低層戸建住宅が取引の中 心である。居住の快適性等により一棟貸しを含め貸家の需要、供給が一般化していないため比準価格のみの試算となっ た。価格決定に際しては、単価と総額の関連の適否等を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コスト上昇による商品価格の値上げを背景に 物価上昇が継続している。長期金利に幾分変 化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持 ち直している。 熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化 はないが、矢板駅東口周辺の区画整理済の住 宅地等との選別化により需要が減退し、地価 は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％