別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田原 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田原 -5 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田原市野崎２丁目１６番５外
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅が見られる
区画整理済の住宅地
域		 南東6m市道 水道、下水 野崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 野崎駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ野崎駅周辺の土地区画整理済の住宅地域である。利便性の観点から熟成のスピードはやや遅く、地域要因に
格別の変動はない。当分は現状の住環境を維持し、地価は横這い乃至若干の下落傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,720 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田原市及び那須塩原市南部を含んだ市街地近郊及び郊外部の住宅地域の圏域。需要者の中心は大田原市
及び隣接市の居住者及び通勤者等の一次取得者である。ＪＲ野崎駅周辺の区画整理済みの住宅地域であるが、利便施設
への接近性や価格競争力等の点で、市街地及び郊外における新興の小規模分譲地等との競合は著しく、需要はやや弱含
みとなっている。細分化等により画地の規模は一様ではなく、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市街地郊外部の住宅地域に存し自用目的と認められる事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性
の高い価格である。収益価格は、対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾向が強い地域に
存することに加え、供給過剰で需要が停滞している賃貸市場の影響から低位に試算された。本件では、収益価格を参考
に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[156.8]		 [104.0]
100		 18,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口や生産年齢人口は依然として減少
傾向で推移しているなか、物価高等の景気の
不透明感も相まって、不動産市場は弱含み。


住環境の良好な区画整理済みの住宅地域であ
るが、やや未成熟で地域要因に大きな変動は
見られない。新興住宅地等との競合により、
選好性は弱い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田原 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｊ
-92		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.5m市道
、中間画地
（都） 工業

(60,200)
b Ｒ０６公１
Ｈ
-26		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
（都） １住居
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-85		 大田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
（都） 

(70,200)
d Ｒ０６公１
Ｆ
-63		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m道路、
中間画地
（都） 

(60,200)
e Ｒ０６公１
Ｈ
-25		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
北東4m、角地
（都） １中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,950  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,728 		 100
[  85.5]
17,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
17,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
16,918 		 100
[  95.1]
17,790 
18,500 
c (　           ) 
16,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
15,236 		 100
[  80.8]
18,856 
19,600 
d (　           ) 
19,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,834 		 100
[ 107.0]
18,536 
19,300 
e (　           ) 
19,972  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
19,021 		 100
[  99.5]
19,117 
19,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,900 円／㎡]  



大田原 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,384,772 
706,615 
2,678,157 
2,589,870 
88,287 		 （　0.9741）
86,000 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,829,787 円　　　　（　      5,720 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田原 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 118.38 ＬＳ2 236.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   320 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ４戸、平均専有面積５９．１９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
118.38 
100.0 
118.38 
1,256 
148,685 		 1.0  148,685 
1.0  148,685 

 2～ 2		 住宅
118.38 
100.0 
118.38 
1,282 
151,763 		 1.0  151,763 
1.0  151,763 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
236.76 
100.0 
236.76 

300,448 		 300,448 
300,448 
⑨年額支払賃料        300,448 円　×　12ヶ月　＝　       3,605,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     236.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,605,376 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       360,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,244,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,448 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,448 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         137,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,384,772 円　　　　（　        10,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ａ（
賃）
　　　　-2		 1,286  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
1,380 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-58		 1,260  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,359 
c Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-4		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]
1,184 
大田原 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,200 円  　　　　     39,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 144,215 円  　　　        3,605,376　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,400 円  　　　　     39,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         706,615 円　（　　　　　　         2,208 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     236.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,589,870 円  
（　　　　　         8,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,384,772 円      
②総費用 706,615 円      
③純収益　①－② 2,678,157 円      
④建物等に帰属する純収益 2,589,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,829,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,720 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田原 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田原市野崎二丁目１６番５
 0602000210689-0000
2 　大田原市野崎二丁目１６番６
 0602010056861-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大田原 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田原 -5 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　茂垣　雅徳   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田原市野崎２丁目１６番５外
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅が見られる
区画整理済の住宅地
域		 南東6m市道 水道、下水 野崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 野崎駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は大田原市郊外部の区画整理済の住宅地域である。地域内に残る空地の宅地利用は図られているが緩慢で
あり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田原市の西部及び隣接する那須塩原市南部の郊外部の住宅地域。需要者の中心は大田原市内の居住者又
は通勤する一次取得者が大半を占める。最寄駅との接近性に優れる区画整理済の住宅地域で、交通利便性や住環境に優
れるものの、市街地近郊や新興分譲地との比較において割高感があり、需要は低位で推移している。画地の細分化等に
より取引される画地規模は一定しておらず、取引件数も少ないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は大田原市の郊外部に位置する区画整理済の住宅地域で、収益性よりも居住の快適性を重視する地域の特性を有
している。アパートも見受けられるものの供給過剰感が見られ地域内の賃料水準は低位であるとともに、自用の低層住
宅が取引の中心である。よって、価格決定に際しては、地域の特性・取引の実態を踏まえて単価と総額の関連の適否、
代表標準地との検討等を踏まえ、収益価格を参考に止め、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[156.8]		 [104.0]
100		 18,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コスト上昇による商品価格の値上げを背景に
物価上昇が継続している。長期金利に幾分変
化がみられるが消費や生産活動は緩やかに持
ち直している。

区画整理済の住宅地域で大きな地域要因の変
動は特にない。ミニ分譲は見られるが宅地利
用度の高まりに乏しく地価はやや下落傾向に
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田原 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公１
Ｆ
-71		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南西3.4m、
二方路
（都） 工業

(70,200)
b Ｒ０６公１
Ｈ
-26		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
（都） １住居
地区計画等
(60,200)
c Ｒ０６公１
Ｊ
-85		 大田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
（都） 

(70,200)
d Ｒ０６公１
Ｋ
-50		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,469  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,864 		 100
[ 104.0]
18,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
18,900 
b (　           ) 
17,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
16,918 		 100
[  93.1]
18,172 
18,900 
c (　           ) 
16,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
15,236 		 100
[  83.6]
18,225 
19,000 
d (　           ) 
15,385  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
14,690 		 100
[  80.8]
18,181 
18,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,900 円／㎡]  



大田原 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,467,853 
713,231 
2,754,622 
2,649,240 
105,382 		 （　0.9731）
102,547 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      2,181,851 円　　　　（　      6,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田原 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   320 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ６戸、平均専有面積約４０㎡、家賃に駐車場１台含む ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,256 
150,720 		 1.0  150,720 
1.0  150,720 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,281 
153,720 		 1.0  153,720 
1.0  153,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

304,440 		 304,440 
304,440 
⑨年額支払賃料        304,440 円　×　12ヶ月　＝　       3,653,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,653,280 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       328,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,324,485 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           304,440 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          304,440 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,467,853 円　　　　（　        10,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-4		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 83.0]		 100
[112.0]
1,229 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公１Ｆ（
賃）
　　　　-64		 1,031  
(     990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]
1,227 
c Ｒ０６公１Ｇ（
賃）
　　　　-48		 1,252  
(   1,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[112.0]
1,479 
大田原 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,400 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 146,131 円  　　　        3,653,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,800 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         713,231 円　（　　　　　　         2,229 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,649,240 円  
（　　　　　         8,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,467,853 円      
②総費用 713,231 円      
③純収益　①－② 2,754,622 円      
④建物等に帰属する純収益 2,649,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,181,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田原 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田原市野崎二丁目１６番５
 0602000210689-0000
2 　大田原市野崎二丁目１６番６
 0602010056861-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考