令和6年1月15日　提出 真岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 5-3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 60,700,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市大谷本町２番７外 ②地積 　(㎡) 1,438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 低層の小売店舗、飲 食店等が建ち並ぶ商 業地域 南東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 真岡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道、二方路 交通 施設 真岡駅南西方 900m 法令 規制 ２住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から続く幹線沿いに低層店舗等が見られる商業地域で、今後も同様の土地利用が続くものと見込まれるが 、新規出店は市街地西部の後発地域に集中しており、相対的に地価は弱含みが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内及び周辺市町の商業地域。主な需要者は広域的に店舗展開する各種企業、地元事業者等である。中心 商店街の衰退傾向の一方で、路線沿いの商業地域は総じて発展的に推移してきたが、商業地域の分散化により、同種路 線でも立地や誘客施設の有無による選別が進んでいる。価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価とし ては㎡当たり３～５万円程度である。また近年は定期借地や建物賃借による売買を伴わない出店も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は高度利用されない商業地域であり、また駐車スペース確保の必要性から建築面積にも限界があるため、収益 価格は低位に求められた。一方、比準価格を求めるにあたっては市内の類似地域における取引事例を採用しており、求 められた価格は市場の特性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格 を関連づけ、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　真岡 5-2                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の拡大により商業地域も郊外へ分散し ている。新規出店は後発の路線沿いが中心で 、中心部や旧来の地域は競争力が減退してい る。 中心部を走る路線沿いの商業地域として旧来 より発展してきたが、最近は新規出店等の新 たな動きは少なくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.2 ％