令和6年1月15日　提出 真岡 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市西田井字西原２０２１番２ ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 兼住宅も見られる住 宅地域 東7.5m県道 水道 西田井 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 西田井駅　北方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の店舗も見られる住宅地域である。開発の規制が厳しい市街化調整区域であることから、駅前であっても地 域的な変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市及び周辺市町の農家集落地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域であることから、需要者は 地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者がほとんどであり、外部からの転入者はほぼない。駅前ではあるが、集落 地域のため画地規模も多様なことから、需要の中心価格帯を特定することは困難である。元来特殊な要因が多く取引件 数も少ないが、価格水準がかなり低いこともあり需給は比較的均衡している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の集落地域であることから、駅前であっても収益物件はなく、自用の建物が中心であるため収益還元 法は非適用とした。比準価格に関しては、事例が少ない調整区域であるため、隣接市町の取引も含めて広範囲からの採 用となったが、再吟味の結果、比準の過程は適切であることから信頼性は高いと思料した。よって、当該地域の不動産 市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均より低い。令 和４年は土地取引件数及び取引面積共に減少 したが、建築着工数は増加傾向である。 市街化調整区域内の集落地域であり、特段の 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％