令和6年1月15日　提出 真岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 -10 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市八木岡字鬼越２０４番１９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6.5m道路 水道、ガス、下水 真岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ道路 交通 施設 真岡駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の未利用地がほとんどない分譲住宅地域であり、当面は変化がないものと思料する。地価に関しては新規 の分譲地との競争もあり、下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真岡市内の住宅地域である。需要者の中心は真岡市内を中心に周辺市町に在住する一次取得者が中心であ る。市街地部に隣接した分譲地であるため街路条件や画地条件は良好である。未利用地はほとんどないことから、新築 の戸建物件は見られないので、取引は中古の一戸建の物件が主体である。土地は２００㎡から２５０㎡程度が一般的で 、更地価格水準で総額５００万円から７００万円程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は真岡市内の類似性のある複数の取引事例から試算しており、実証的で信頼度は高いと思料した。収益価格に ついては第一種低層住居専用地域に指定されているため、経済合理性を有する賃貸住宅としての建築利用が困難である ことから試算しなかった。自用の戸建住宅が中心の住宅地域であることから、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し 、代表標準地との検討や単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [132.0] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均より低い。令 和４年は土地取引件数及び取引面積共に減少 したが、建築着工数は増加傾向である。 郊外部の分譲住宅地であり、地域要因の変動 はない。新規の競合物件に押され、需要は停 滞気味である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％