鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
真岡 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真岡 -2

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　中山　亮介

TEL.

鑑定評価額

5,610,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真岡市台町字城内４２０２番４外				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が存する既成の住宅地域	南東6.7m市道	水道、下水	真岡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 75 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．７ｍ市道

交通

施設

真岡駅　北東方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市内中心部付近の既成住宅地域で、公園、小学校にも近接している。各画地の配置がやや雑然とし、
若干の傾斜や段差があり、建物の老朽化も見られる。今後も現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、真岡市内の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者、通勤者等である。当該地域は市内中心部付近に所
在し、公園にも隣接しているが、周辺は緩傾斜地で、若干の段差も見られる。市内には区画整理地等も多く、住環境が
良好な宅地の供給も見られるため需要は弱含みである。需要の中心は、土地は概ね５００～８００万円程度、新築戸建
物件は概ね２，０００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が中心となり取引価格の水準を指標に価格が決定
されることが一般的である。アパート等の収益物件も混在するが、土地保全・税金対策を動機とする建築が多く、土地
価格に見合う賃料水準を得ることが難しいため、収益価格は低位に試算される傾向にある。よって、比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　真岡 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[105.0]

100
[122.0]

[104.0]
100

28,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は持ち直しの動きであるが、消費者
物価の上昇、金利上昇懸念で住宅建設は弱含
みの動き。当市の人口は微減傾向、世帯数は
増加傾向にある。

既成住宅地域で、大きな変動要因は見られな
い。市中心部に近いが、若干の傾斜や段差等
も見られる住宅地域で、地価はやや下落傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

真岡 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｅ -38	真岡市		貸家建付地	（　）	長方形	北西8.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０６公３Ｅ -41	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	Ｒ０６公３Ｅ -40	真岡市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０６公３Ｇ -155	真岡市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ｒ０６公３Ｍ -57	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	30,781	100 [ 114.2]	26,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	28,000
b	(　 ) 25,512	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	29,249	100 [ 107.7]	27,158		28,200
c	(　 ) 30,554	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,130	100 [ 107.4]	28,054		29,200
d	(　 ) 34,208	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	34,277	100 [ 123.8]	27,687		28,800
e	(　 ) 19,185	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	25,544	100 [ 94.4]	27,059		28,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

真岡 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,910,037	368,509	1,541,528	1,443,210	98,318	（　0.9741） 95,772	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,037,702 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	197 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ４戸、平均専有面積約３３㎡、平面駐車場８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	1,244	82,104	1.0	82,104
							1.0	82,104
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	1,269	83,754	1.0	83,754
							1.0	83,754
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		165,858		165,858
								165,858

⑨年額支払賃料	165,858 円　×　12ヶ月　＝　 1,990,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,990,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,831,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 77,439 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,910,037 円　　　　（　 9,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-42	1,267 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,298 円/㎡　月額支払賃料（　 1,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-55	1,424 ( 1,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,358
c	Ｒ０６公３Ｂ（賃）　　　　-8	1,267 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,267

真岡 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,700 円	21,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,709 円	1,990,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 368,509 円　（　　　　　　 1,871 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,443,210 円（　　　　　 7,326 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,910,037 円
②総費用	368,509 円
③純収益　①－②	1,541,528 円
④建物等に帰属する純収益	1,443,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	98,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	95,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真岡 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真岡市台町字城内４２０２番４	0601000515233-0000
2	真岡市台町字城内４２０３番４	0601000515237-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
真岡 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真岡 -2

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　坂本　嘉男

TEL.

鑑定評価額

5,610,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	真岡市台町字城内４２０２番４外				②地積　(㎡)	197 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が存する既成の住宅地域	南東6.7m市道	水道、下水	真岡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 75 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．７ｍ市道

交通

施設

真岡駅北東方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市街地中心部に近い住宅地域で、今後も住宅地域としての推移するものと予測する。市街地中心部へ
の接近性に優れるものの、利便施設が乏しく、地価水準は、下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は真岡市及びその周辺部の住宅地域である。需要者は真岡市及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中
心で同一需給圏外からの流入も見受けられる。当該地域は、周辺土地区画整理事業により良好な住宅地の供給が多く、
選別化により需給は弱い。土地は面積２００㎡程度で６００万円～８００万円程度、新築戸建物件では２２００万円～
２８００万円程度が需要の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、アパートも見られ賃貸物件としての利用も可
能である。比準価格は、市街地の住宅地の事例から求められた。収益価格は、台町の賃貸事例より求められたが、当市
は土地区画整理事業により賃貸物件の供給が多く、土地価格と賃料が適切にリンクしていない。よって、比準価格を標
準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　真岡 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,700 円／㎡

[100.6]
100

100
[105.0]

100
[121.4]

[104.0]
100

28,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

５年間基準の県の人口減少率（－３．０％）
を下回る人口減少率（－２．６％）で、高齢
化率（２８．６％）も低く、住宅地需要は底
堅い。

文教施設の配置に恵まれた住宅地域であるが
、市街地中心部の空洞化及び土地区画整理事
業地内住宅地との選別化により需要は少ない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

真岡 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６公３Ｅ -41	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	Ｒ０６公３Ｅ -61	真岡市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、北4m、角地		１中専 (70,200)
c	Ｒ０６公３Ｅ -62	真岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、南西6m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０６公３Ｍ -57	真岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,512	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	29,249	100 [ 104.8]	27,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	29,000
b	(　 ) 22,155	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 104.0]	22,245	100 [ 85.5]	26,018		27,100
c	(　 ) 30,091	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	28,134	100 [ 95.0]	29,615		30,800
d	(　 ) 19,185	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	25,544	100 [ 93.8]	27,232		28,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

真岡 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,052,400	435,146	1,617,254	1,528,880	88,374	（　0.9741） 86,085	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,831,596 円　　　　（　 9,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真岡 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	197 ㎡	12.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,260	88,200	1.0	88,200
							1.0	88,200
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,286	90,020	1.0	90,020
							1.0	90,020
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		178,220		178,220
								178,220

⑨年額支払賃料	178,220 円　×　12ヶ月　＝　 2,138,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,138,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,967,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	178,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,211 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,052,400 円　　　　（　 10,418 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-49	1,151 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-50	1,168 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	1,258
c	Ｒ０６公３Ｎ（賃）　　　　-51	1,443 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	1,360

真岡 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,546 円	2,138,640　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 435,146 円　（　　　　　　 2,209 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,528,880 円（　　　　　 7,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,052,400 円
②総費用	435,146 円
③純収益　①－②	1,617,254 円
④建物等に帰属する純収益	1,528,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,831,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

真岡 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	真岡市台町字城内４２０２番４	0601000515233-0000
2	真岡市台町字城内４２０３番４	0601000515237-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考