別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市駅東通り２丁目８５番１
｢駅東通り２－４０－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 事務所、店舗の混在
する商業地域
 南18m市道 水道、ガス、下水 小山

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層マンション等も混在す
る商業地域		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 小山駅　南東方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域で、新型コロナの影響で低迷していたが、駅周辺で再開発等が進行している一方で、近隣地域
は低利用であるため、引き続き繁華性が向上すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小山市街地の商業地域。需要者は不動産業者、地元の小規模事業者、県内外の企業、フランチャイジー等
様々である。小山市の市況は堅調であるが、土地の供給が少なく、需給関係は需要がやや強含みである。近隣地域付近
での新規出店は賃貸ビルのテナントの交替によるもので、取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の
中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低位に導かれたが、これは賃料が上昇しない一方で、近年の建築費高騰により収支が悪化したものを反映し
たと思料される。取引事例比較法においては、小山市街地における商業地域の取引事例を選択しており、求められた結
果は説得力を持つといえる。従って本件にあっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連
に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小山 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     89,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響は無くなり、アフターコ
ロナでは業種により復旧、縮小の明暗が分か
れている。


貸ビルに入居する店舗等が多い、駅に比較的
近い地域で、近年停滞気味であったが、駅周
辺のマンション等の増加による影響で、再生
の動きがある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｇ
-158		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
南6m、西6m、
三方路
商業

(100,400)
b Ｒ０６公３
Ｈ
-24		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｒ０６公３
Ｃ
-5		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m県道、
東22m、南6m、
三方路
近商

(100,200)
d Ｒ０６公３
Ｄ
-7		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m国道、
南6m、東6m、
三方路
準工
特別用途地区
(70,200)
e Ｒ０６公３
Ｎ
-18		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11.5m県
道、
北東6.8m、
角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
121,606 		 100
[ 129.9]
93,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,600 
b (　           ) 
60,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
75,850 		 100
[  83.0]
91,386 
91,400 
c (　           ) 
66,031  		 100
[  90.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
70,363 		 100
[  77.0]
91,381 
91,400 
d (　           ) 
78,682  		 100
[ 115.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
65,552 		 100
[  72.1]
90,918 
90,900 
e (　           ) 
28,317  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  51.0]
55,912 		 100
[  63.0]
88,749 
88,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -49.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,200 円／㎡]  



小山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,245,349 
3,163,750 
11,081,599 
9,411,600 
1,669,999 		 （　0.9483）
1,583,660 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     32,992,917 円　　　　（　     62,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.50 Ｓ4 614.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   525 ㎡     18.2 m x   28.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 エントランス及び共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.50 
77.5 
119.00 
3,100 
368,900 		 6.0  2,213,400 
1.0  368,900 

 2～ 2		 事務所
153.50 
77.5 
119.00 
2,473 
294,287 		 2.0  588,574 
1.0  294,287 

 3～ 3		 事務所
153.50 
77.5 
118.96 
2,473 
294,188 		 2.0  588,376 
1.0  294,188 

 4～ 4		 事務所
153.50 
77.5 
118.96 
2,473 
294,188 		 2.0  588,376 
1.0  294,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
614.00 
77.5 
475.92 

1,251,563 		 3,978,726 
1,251,563 
⑨年額支払賃料      1,251,563 円　×　12ヶ月　＝　      15,018,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     475.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,018,756 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,201,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,817,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,978,726 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,251,563 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         391,489 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,245,349 円　　　　（　        27,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-18		 2,867  
(   2,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,473 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６公３Ｈ（
賃）
　　　　-54		 3,155  
(   3,064) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
2,504 
c Ｒ０６公３Ｃ（
賃）
　　　　-43		 4,142  
(   3,964) 		 100
[135.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
2,435 
小山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 792,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 600,750 円  　　　       15,018,756　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      385,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,122,000 円  　　　　    132,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       132,000 円  　　　　    132,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,163,750 円　（　　　　　　         6,026 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 132,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     614.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,411,600 円  
（　　　　　        17,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,245,349 円      
②総費用 3,163,750 円      
③純収益　①－② 11,081,599 円      
④建物等に帰属する純収益 9,411,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,669,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,583,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,992,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市駅東通り二丁目８５番１
 0624000037783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
小山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市駅東通り２丁目８５番１
｢駅東通り２－４０－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 事務所、店舗の混在
する商業地域
 南18m市道 水道、ガス、下水 小山

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 小山駅　南東方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小山駅東口から東に延びる街路沿いに中層の店舗や事務所等が立地する商業地域である。近年では西口に比べて
新規店舗の出店なども見られ繁華性も向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小山市及び隣接市の幹線街路沿いに形成される商業地域。需要者の属性は、地元の個人事業主から県内
外の企業まで幅広い需要が見込まれる。当圏域における商業地の取引は依然として少ないが、商業地域として一定の繁
華性は維持されており、商業地に対する潜在的な需要は見込まれる地域である。総額の中心価格帯は見出せないが、取
引単価は９０，０００円／㎡前後が中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場が借り手市場の状況にあって、賃料水準はやや下落傾向にあることから収益価格は低位に試算された。一方、
比準価格は、商業地の取引が少ないためやや広域的に事例を収集しているが、再吟味の結果、市場特性を反映した価格
であると判断した。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに単価と総額との関連にも十分
留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小山 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     89,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小山市の人口は微減傾向、不動産取引件数・
取引面積も減少傾向ではあるが、取引価格は
概ね安定的に推移している。


繁華性の程度に大きな変化は認められないが
、好調な背後の住宅地域の影響などを受け、
引き続き堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｃ
-56		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南4m、角地
１中専

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ｆ
-19		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｎ
-1		 小山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０６公３
Ｃ
-43		 小山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,901  		 100
[ 130.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
61,584 		 100
[  66.2]
93,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
72,391  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
75,603 		 100
[  82.0]
92,199 
92,200 
c (　           ) 
112,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
94,442 		 100
[ 100.0]
94,442 
94,400 
d (　           ) 
83,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,000 		 100
[  93.7]
89,648 
89,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



小山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,963,631 
2,921,983 
10,041,648 
8,340,000 
1,701,648 		 （　0.9483）
1,613,673 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     33,618,188 円　　　　（　     64,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.50 Ｓ4 614.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   525 ㎡     18.2 m x   28.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 エントランス及び共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
153.50 
77.5 
118.96 
2,948 
350,694 		 3.0  1,052,082 
1.0  350,694 

 2～ 4		 事務所
153.50 
77.5 
118.96 
2,211 
263,021 		 2.0  526,042 
1.0  263,021 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
614.00 
77.5 
475.84 

1,139,757 		 2,630,208 
1,139,757 
⑨年額支払賃料      1,139,757 円　×　12ヶ月　＝　      13,677,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     475.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,677,084 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,094,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,582,917 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,630,208 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,139,757 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         356,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,963,631 円　　　　（　        24,693 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-18		 2,867  
(   2,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,948 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｊ（
賃）
　　　　-39		 2,750  
(   2,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,056 
c Ｒ０６公３Ｄ（
賃）
　　　　-1		 2,593  
(   2,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,051 
小山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 547,083 円  　　　       13,677,084　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      394,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,921,983 円　（　　　　　　         5,566 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     614.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,340,000 円  
（　　　　　        15,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,963,631 円      
②総費用 2,921,983 円      
③純収益　①－② 10,041,648 円      
④建物等に帰属する純収益 8,340,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,701,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,613,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,618,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市駅東通り二丁目８５番１
 0624000037783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考