令和6年1月15日　提出 小山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -20 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字千駄塚字道西３６１番１０ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小中規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南西4m道路 水道、下水 間々田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 間々田駅北東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市郊外に位置する住宅地域である。利便性等にやや劣り、需給ともに弱含みであり、地価は下落傾向が継続 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市郊外を中心とする住宅地域である。需要者の中心は小山市内の居住者が中心で、周辺市町の外部か らの転入者は少ないと思われる。地域要因に大きな変化はなく、既成住宅地域であり、需要・供給ともに低調で、地価 は依然として弱含みで推移している。土地は１２０～２４０㎡程度で総額３００万円台～７００万円台が取引の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいことから、適正な収益用不動産の想定は困難であり、収益価格は試算していない。一方 、取引事例比較法については同一需給圏内の住宅地域における規範性が高い事例から求められており、説得力を有する 。よって、説得力を有する比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小山 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の人口は微減傾向で推移し、取引件数 及び取引面積も減少傾向にある。 地域要因に変動は無いが、市街地郊外の古い 分譲住宅地域で、区画整理地、新規分譲地な ど優良な住宅地域との選別化の対象となって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.4 ％