令和6年1月15日　提出 小山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -11 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市城北４丁目１０番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 小山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 小山駅　北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした地域で、周辺では住宅等の建設が進んで熟成した住宅地域となっており、今後は現況で推移する と思われる。立地性の良さから、選好性が優る地域になっており、地価上昇基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で、概ね小山市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企 業に勤務する者であるが、市外及び県外からの需要も見られる。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中してい るが、当該地域でも、需要は堅調である。土地は、面積で１５０～２５０㎡、総額で、およそ７００～１，５００万円 程度、新築の戸建物件については、２，０００～３，０００万円が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、画地規模が小さく共同住宅の想定も困難なので、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域に存す るので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格や市場 動向、ウクライナ、パレスチナでの戦争の影響、食材費などの物価高騰の影響、円安やインバウンド需要の回復が日本 経済に与える影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [147.5] [104.0] 100 49,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市は人口増加が止まり、最近は横這い・ 微減傾向となっているが、工場等が進出して 市勢が進展し、住宅地需要は堅調である。 区画整然とした戸建住宅等が建ち並ぶ地域で 、住宅地としての熟成が進み、立地性の良さ から、選別化による選好性が、更に優る地域 になっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％