令和6年1月15日　提出 日光 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市瀬尾字前原７７番１０外 ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 南3m市道 水道、下水 大谷向 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 大谷向駅北西方 720m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧今市地区郊外に所在する住宅地域で、近隣周辺で小規模分譲の動きも散見されるが地域要因は概ね安定して推 移している。競合する周辺住宅地域との間で選別化の対象となり、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日光市内のうち旧今市市の中心市街地及びその外縁部に所在する住宅地域である。主たる需要者は、市内 に在住または通勤する個人の第一次取得者層で、隣接市からの転入者は極めて少ない。圏域では居住環境に優る区画整 理地や小規模の新興分譲地への選好性が強い一方で、既存の住宅地は選別化の対象となっている。市場において需要の 中心となる価格帯は、土地のみで５００～８００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での取引を中心とする住宅地域。周辺にはアパート等も介在しているが既存地権者の相続税対 策によるものが殆どであり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。近隣地域の価格形成におい ては収益性よりも居住の快適性等が重視される傾向にあり、比準価格の説得力は強いものと認められる。以上により、 鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [122.8] [105.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率 は上昇が著しい。不動産需要は総じて弱含み だが、一部の観光商業地では地価上昇の動き も見られる。 街路幅員が狭小で利便性にやや劣るものの、 地域要因は概ね安定している。地価水準は弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％