令和6年1月13日　提出 日光 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市清滝１丁目１７５番１ ｢清滝１－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる幹線道路背後の 住宅地域 南東7.5m市道 水道、下水 東武日光 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 東武日光駅西方 6.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周辺に大規模工場が見られる山間部の既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の 間、現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日光地区を中心とする日光市内の住宅地域一円の圏域。主たる需要者は市内に居住又は勤務する住宅の 一次取得者であり、別荘地域を除くと、同一需給圏外からの転入者は見られない。日光市は総人口及び生産年齢人口の 減少ペースが県内でも速い自治体であることもあり、日光地区の既成住宅地域では需給ともに低調である。日光地区の 土地取引の中心価格帯は５００万円以下であり、新築建売物件や分譲地はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は日光地区の山間部に位置しており、大規模工場に隣接する古くからの住宅地域である。近隣地域及び同一需 給圏内の類似地域においては、自己使用の戸建住宅建設目的での不動産取引が多く、賃貸市場は未成熟である。後記の 理由により積算価格及び収益価格は試算し得なかったので、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [195.2] [104.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市は過去１年間で生産年齢人口が１．７ ％減少し、住宅地需要は弱含みが続くが、コ ロナ禍が明け日光地区の商業地域では地価上 昇に転じた。 企業城下町としてかつて栄えた地区ではある が、地縁的選好性を有する者の需要に限定さ れており、取引は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％