別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.
鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北15m国道 水道、ガス、下水 鹿沼

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 鹿沼駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の商業地域で駐車場や空地が多く、空洞化が進んでいる。郊外の路線型商業地に客を奪われ、今後も繁華
性の減退は避けられず、当面地価は下落傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市内の商業地域と判断した。需要者は地元の個人事業主及びフランチャイズをする企業であるが、業
種により新型コロナの影響は異なる。鹿沼市中心部の商業地域は古くから形成されてきたもので、新陳代謝が少なく、
土地の取引は稀有である。更に取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況で
ある。なお価格水準が低下してきたため、商業地と住宅地の開差が小さくなる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は低位に導かれたが、これは賃料が上昇しない一方で、近年の建築費高騰により収支が悪化したものを反映し
たと思料される。取引事例比較法においては、鹿沼市における商業地域の取引事例を選択しており、求められた結果は
説得力を持つといえる。従って本件にあっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連に留
意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 42,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の商業地は衰退傾向が続いていたが、
住宅地価格との乖離が小さくなり、地価下落
率は縮小傾向にある。


地域要因に変動はない。新規出店等新たな動
きは見られず、土地利用は硬直化している。
空き物件も散見され、需要に乏しい状況にあ
る。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｇ
-60		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｒ０６公３
Ｇ
-67		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-68		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
北4m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｎ
-54		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ｒ０６公３
Ｇ
-56		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,500  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.0]
38,376 		 100
[  91.2]
42,079 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,100 
b (　           ) 
63,845  		 100
[ 125.0]		 [  96.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
52,044 		 100
[ 117.4]
44,330 
44,300 
c (　           ) 
43,858  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
41,394 		 100
[  95.6]
43,299 
43,300 
d (　           ) 
21,328  		 100
[  75.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
47,064 		 100
[ 107.9]
43,618 
43,600 
e (　           ) 
39,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
41,116 		 100
[  97.0]
42,388 
42,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,100 円／㎡]  



鹿沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,382,389 
510,104 
1,872,285 
1,770,730 
101,555 		 （　0.9507）
96,548 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,970,367 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 42.25 Ｓ3 126.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   104 ㎡      7.5 m x   12.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２、３階事務所　各階フロア貸し。 ⑦有効率　  81.1 ％
の理由		 ホール、階段等共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
42.25 
81.1 
34.25 
2,200 
75,350 		 6.0  452,100 
1.0  75,350 

 2～ 2		 事務所
42.25 
81.1 
34.25 
1,815 
62,164 		 3.0  186,492 
1.0  62,164 

 3～ 3		 事務所
42.25 
81.1 
34.25 
1,630 
55,828 		 3.0  167,484 
1.0  55,828 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.75 
81.1 
102.75 

193,342 		 806,076 
193,342 
⑨年額支払賃料        193,342 円　×　12ヶ月　＝　       2,320,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     102.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,320,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       185,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,314,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           806,076 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,416 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          193,342 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          60,477 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,382,389 円　　　　（　        22,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-22		 1,761  
(   1,685) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,114 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-19		 2,496  
(   2,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,377 
c Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-12		 1,969  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,461 
鹿沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,800 円  　　　　     25,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 100,004 円  　　　        2,500,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      218,400 円  　　　　     25,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         510,104 円　（　　　　　　         4,905 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     126.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,770,730 円  
（　　　　　        17,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,382,389 円      
②総費用 510,104 円      
③純収益　①－② 1,872,285 円      
④建物等に帰属する純収益 1,770,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 101,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          928 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,970,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６
 0609000093618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.
鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北15m国道 水道、ガス、下水 鹿沼

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 鹿沼駅　南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の旧来からの商業地域である。鹿沼市の商業中心は郊外の幹線道路沿いに移行しており、今後も商業地域
としての衰退は継続するものと予測する。地価も下落傾向が続くことは避けられない状況である。
(3)最有効使用の判定 中低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市内の商業地域と判断した。旧市街地部の既存の商業地域であり、小規模な画地が多いことから需要
の中心は地縁性を有する個人や小規模法人である。鹿沼市の商業地域は郊外型の路線商業地域が主流となっており、近
隣地域のように小規模な店舗等が多い商業地域の需要はかなり小さい。画地規模も一様ではなく、取引件数が少ない商
業地域であることから、需要の中心を特定することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 テナント物件よりも個人の商店が中心であるため、比準価格の信頼性が高いと思料した。本件でも商業系の地域の取引
事例を複数採用しており実証的である。一方、収益価格に関しては、旧市街地部であるため賃料上昇の遅行性も影響し
て、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、かなり低く試算されたと判断した。よって、実証的で地
域特性を適切に反映した比準価格を中心に、若干収益価格も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 42,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は大きく高齢化率も高い。令和４
年の取引件数は減少し、取引面積は大きく増
加した。建築着工数は減少傾向にある。


中心市街地の商業地域であり特に変動要因は
ない。郊外部の商業地域に比べて需要はかな
り低下している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｆ
-69		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m市道、
南4m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ｇ
-56		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-68		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
北4m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｎ
-54		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,686  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
39,693 		 100
[  91.9]
43,192 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,200 
b (　           ) 
39,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
41,116 		 100
[  94.6]
43,463 
43,500 
c (　           ) 
43,858  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
41,394 		 100
[  93.7]
44,177 
44,200 
d (　           ) 
21,328  		 100
[  75.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
47,064 		 100
[ 107.0]
43,985 
44,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,600 円／㎡]  



鹿沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,440,705 
498,614 
1,942,091 
1,825,850 
116,241 		 （　0.9507）
110,510 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,255,306 円　　　　（　     21,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 43.55 Ｓ2 130.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   104 ㎡      7.5 m x   12.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階・３階事務所のフロア貸し ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 エントランス等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
43.55 
81.3 
35.41 
2,167 
76,733 		 3.0  230,199 
1.0  76,733 

 2～ 2		 事務所
43.55 
81.3 
35.41 
1,798 
63,667 		 3.0  191,001 
1.0  63,667 

 3～ 3		 事務所
43.55 
81.3 
35.41 
1,645 
58,249 		 3.0  174,747 
1.0  58,249 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.65 
81.3 
106.23 

198,649 		 595,947 
198,649 
⑨年額支払賃料        198,649 円　×　12ヶ月　＝　       2,383,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,383,788 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       190,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,373,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           595,947 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,649 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          62,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,440,705 円　　　　（　        23,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-5		 1,712  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,167 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-9		 1,904  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,214 
c Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-12		 1,969  
(   1,813) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,401 
鹿沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,000 円  　　　　     26,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 76,914 円  　　　        2,563,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      225,200 円  　　　　     26,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,500 円  　　　　     26,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,500 円  　　　　     26,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         498,614 円　（　　　　　　         4,794 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　     130.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,825,850 円  
（　　　　　        17,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,440,705 円      
②総費用 498,614 円      
③純収益　①－② 1,942,091 円      
④建物等に帰属する純収益 1,825,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 116,241 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 110,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,255,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６
 0609000093618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考