令和6年1月15日　提出 鹿沼 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市貝島町字南的場８３５番６外 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m道路 水道、ガス、下水 新鹿沼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ道 路 交通 施設 新鹿沼駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が中心の既成市街地で地域としては既に熟成しており、今後も大きな変化は見られないが、街路の系統 連続性が劣ることから需要は弱く、地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市内の住居系の用途に供されている地域。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。令和３ 年の鹿沼市の取引件数はコロナ前よりも１割多かったが、令和４年は反落し、令和５年も従前とほぼ同じ水準となった 。住宅分譲地はやや供給過多であり、一部の地域を除いて従来からの地価下落傾向も止まっていない。土地は５００～ １，２００万円程度、新築の分譲戸建は２，３００～３，０００万円未満の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さいことから、適正な収益用不動産の想定は困難である。このため収益価格は求めていない が、取引事例比較法は同一需給圏内の住宅地域における規範性が高い事例により求められており、説得力を持つ。よっ て比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [113.4] [102.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿沼市の住宅需要は新規分譲が中心となり、 既存の住宅地域の需要は弱含みである。地域 により地価上昇と下落の二極化が起こってい る。 地域要因にほとんど変動はないが、街路条件 が劣るため選別化の対象となっている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％