令和6年1月15日　提出 鹿沼 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿沼 -8 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿沼市上野町字中上野７６番３ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中に農地が介在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 鹿沼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鹿沼駅　北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鹿沼駅に近いほぼ成熟した既存の住宅地域である。当該地域は進捗中のＪＲ鹿沼駅東口整備事業によって将来的 に大きな変貌を遂げることから、当該事業に伴い徐々に地域的な変化が見られるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市市街地部の住宅地域と判断した。需要者の中心は鹿沼市内や周辺市町の居住者も含んでいる。現状 ではやや雑然とした住宅地域であるが、鹿沼駅東口整備事業によって近い将来にはかなり利便性が上昇する地域であり 、実際に近隣の都市計画道路の工事はかなり進捗している。画地規模はやや多様であるが土地は５００万円から９００ 万円程度、新築の戸建物件はあまりないが２，２００万円から３，０００万円程度を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の地域であることや、画地規模が小さいことなどから収益価格は試算しなかった。また、積算価格も後 述の理由により試算しなかった。しかしながら、近隣地域は自用の戸建住宅が中心となる住宅地域であることから、類 似の取引事例を複数採用することで市場の実勢を反映できる比準価格を標準とし、地域要因等の各種要因や比準の各段 階を再吟味し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿沼 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [130.6] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大きく高齢化率も高い。令和４ 年の取引件数は減少し、取引面積は大きく増 加した。建築着工数は減少傾向にある。 近隣地域の東側を縦断する都市計画道路の工 事がかなり進んできており、将来的に利便性 が上昇するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％