別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿沼 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市樅山町字上原３０３番３１
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が見
られる住宅地域
 北4.5m市道 水道、下水 樅山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 樅山駅　北東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が比較的建ち並ぶ幹線背後の住宅地であり、駅及び学校等の配置に優れるものの、需要が弱く地域的な
変化に欠けた状況にあり、当分の間は現状にて推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、鹿沼市郊外の住宅地域。需要者の中心は鹿沼市内及び周辺市町の居住者並びに市内の企業に勤務する
者が大部分を占めている。需要は分譲地及び区画整理地に集中しており、既成住宅地に対する需要はやや弱い。取引の
中心は土地のみで１，０００万円以下、土地及び建物で２，５００万円程度であり、新型コロナの影響が沈静化し、経
済活動が活発化してきているものの、需要が低迷している市街地南方の住宅地であり、地価は未だ下落傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は多くの事例が得られ、適切に比準された結
果、妥当性を有する価格といえる。収益価格は、採算性を図る重要な指標であるが、想定要素が多く介入するなど、信
頼性は低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格をより重視する一方、周囲にアパートが見ら
れる地域性から収益価格も関連づけ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[123.0]		 [100.0]
100		 28,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　円安・原油高等の懸念材料はあるものの、
経済活動は活発化している。鹿沼市は人口減
少の影響が大きいが、需要は徐々に回復基調
にある。

　立地性は比較的良好であるものの、需要が
宇都宮方面にシフトしているため、当該地域
に対する需要は弱く、地域的な変化に欠けた
状況下にある。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ａ
-47		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ｆ
-70		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
北5.4m、角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-40		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公３
Ｇ
-64		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m道路、
中間画地
１低専

(40,60)
e Ｒ０６公３
Ｎ
-53		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
東3m、角地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,385  		 100
[  70.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,364 		 100
[ 103.0]
28,509 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
26,237  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
24,723 		 100
[ 104.0]
23,772 
23,800 
c (　           ) 
28,716  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,429 		 100
[  98.8]
28,774 
28,800 
d (　           ) 
30,401  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,859 		 100
[  98.9]
30,191 
30,200 
e (　           ) 
27,139  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.9]
27,967 		 100
[ 101.8]
27,472 
27,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



鹿沼 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  自然発生宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,083,891 
839,178 
3,244,713 
2,952,000 
292,713 		 （　0.9718）
284,458 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,052,298 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 134.15 Ｗ2 268.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   496 ㎡     13.6 m x   34.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 南向き２ＬＤＫ　４戸共益費・駐車料別 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
134.15 
100.0 
134.15 
1,194 
160,175 		 1.0  160,175 
1.0  160,175 

  ～ 2		 居宅
134.15 
100.0 
134.15 
1,230 
165,005 		 1.0  165,005 
1.0  165,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
268.30 
100.0 
268.30 

325,180 		 325,180 
325,180 
⑨年額支払賃料        325,180 円　×　12ヶ月　＝　       3,902,160 円 
⑩a共益費（管理費）              61 円／㎡　×　     268.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         196,396 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料の５％
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,300 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         158,400 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,098,556 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         158,400 円　　×　　       ％　＝　　       327,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,929,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           325,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          325,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         151,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,083,891 円　　　　（　         8,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-7		 1,103  
(   1,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[104.0]		 100
[103.0]
1,211 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,194 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｇ（
賃）
　　　　-9		 1,087  
(   1,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]
1,242 
c Ｒ０６公３Ｇ（
賃）
　　　　-36		 1,068  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,282 
鹿沼 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 170,278 円  　　　        4,256,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,500 円  　　　　     41,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,000 円  　　　　     41,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         839,178 円　（　　　　　　         1,692 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     268.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,952,000 円  
（　　　　　         5,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,083,891 円      
②総費用 839,178 円      
③純収益　①－② 3,244,713 円      
④建物等に帰属する純収益 2,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 292,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,052,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市樅山町字上原３０３番３１
 0609000205386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿沼 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.
鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市樅山町字上原３０３番３１
 ②地積
　(㎡)		 496  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が見
られる住宅地域
 北4.5m市道 水道、下水 樅山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 樅山駅　北東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、未利用地は少ない。鹿沼市の中心部からは離れた郊外部にあり
、特段の地域的な変動要因もないことから、現状のままで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市内の住宅地域と判断した。需要者の中心は鹿沼市の居住者や周辺市町の居住者である。当該地域は
若年層に人気のある分譲地等は少なく、古くからの居住者が中心である。対象標準地の周辺は画地規模がまちまちで標
準的な画地の特定をし難いが、土地は６００万円から１，５００万円程度で、未利用地は少ないことから新築の戸建物
件はあまり見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の複数の取引事例から求めた価格であり、実証的で信頼度が高い。収益価格は対象標準地の収益性に着
目した理論的な価格であるが、比準価格に比べてかなり低く試算された。この理由としては、対象標準地が居住の快適
性を重視する住居系の地域であることや、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことが原因と思われる。よっ
て、実証的な比準価格を中心に、収益価格は若干考慮し、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100		 28,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は大きく高齢化率も高い。令和４
年の取引件数は減少し、取引面積は大きく増
加した。建築着工数は減少傾向にある。


郊外部の既成市街地であり特に変動要因はな
い。新規の競合物件に比べ、需要は低下して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｆ
-70		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
北5.4m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ｇ
-2		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-40		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公３
Ｇ
-64		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m道路、
中間画地
１低専

(40,60)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,237  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
24,723 		 100
[  87.4]
28,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,300 
b (　           ) 
31,978  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
31,882 		 100
[ 110.3]
28,905 
28,900 
c (　           ) 
28,716  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,429 		 100
[  98.8]
28,774 
28,800 
d (　           ) 
30,401  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,859 		 100
[ 105.0]
28,437 
28,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,700 円／㎡]  



鹿沼 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地と類似性のある造成事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,430,574 
1,179,354 
4,251,220 
3,984,960 
266,260 		 （　0.9741）
259,364 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,518,383 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 188.00 ＬＳ2 376.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   496 ㎡     13.6 m x   34.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積３７．６㎡。駐車場スペース確保のため想定建物の使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
188.00 
100.0 
188.00 
1,245 
234,060 		 1.0  234,060 
1.0  234,060 

 2～ 2		 住宅
188.00 
100.0 
188.00 
1,270 
238,760 		 1.0  238,760 
1.0  238,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
376.00 
100.0 
376.00 

472,820 		 472,820 
472,820 
⑨年額支払賃料        472,820 円　×　12ヶ月　＝　       5,673,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     376.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,673,840 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,169 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,276,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           472,820 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          472,820 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         149,506 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,430,574 円　　　　（　        10,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-27		 1,239  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,277 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-28		 1,306  
(   1,278) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,280 
c Ｒ０６公３Ｐ（
賃）
　　　　-2		 1,286  
(   1,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,286 
鹿沼 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,500 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 226,954 円  　　　        5,673,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      504,000 円  　　　　     59,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,179,354 円　（　　　　　　         2,378 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 23 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     376.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0721 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,984,960 円  
（　　　　　         8,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,430,574 円      
②総費用 1,179,354 円      
③純収益　①－② 4,251,220 円      
④建物等に帰属する純収益 3,984,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 266,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 259,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,518,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市樅山町字上原３０３番３１
 0609000205386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考