別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鹿沼 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.
鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市泉町字御所前２４４２番５
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ既成住宅地
域		 北7.2m市道 水道、ガス、下水 新鹿沼

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北７．２
ｍ　市道		 交通

施設		 新鹿沼駅　北方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した既存の住宅地域で、特筆すべき変動要因が無いことから、安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,560 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鹿沼市内の住居系の用途に供されている地域。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。令和３
年の鹿沼市の取引件数はコロナ前よりも１割多かったが、令和４年は反落し、令和５年も従前とほぼ同じ水準となった
。住宅分譲地はやや供給過多であり、一部の地域を除いて従来からの地価下落傾向も止まっていない。土地は６００～
１，２００万円程度、新築の分譲戸建は２，３００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自用の住宅としての取引が支配的である。比準価格は多数の事例
の中から、位置的・物的な類似性を重視して選択し、試算した。アパート等も見られるが、地主の相続対策的なものが
ほとんどであり、収益目的ではない。また建築費の高騰で、収益価格は低廉である。よって比準価格を重視し、収益価
格は参考として、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[116.2]		 [100.0]
100		 29,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿沼市の住宅需要は新規分譲が中心となり、
既存の住宅地域の需要は弱含みである。地域
により地価上昇と下落の二極化が起こってい
る。

既存の住宅地域で熟成しており、地域要因の
変動はほとんどないが、新規分譲地との比較
で相対的地位が低下している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｇ
-59		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m市道
、南6m、
角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公３
Ｋ
-9		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-73		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公３
Ｇ
-77		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｒ０６公３
Ｇ
-113		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.3m市道、
東4.6m、角地
１住居

(70,184)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,153  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
25,163 		 100
[  87.9]
28,627 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,600 
b (　           ) 
18,155  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[  80.0]
37,558 		 100
[ 121.9]
30,811 
30,800 
c (　           ) 
35,860  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
34,876 		 100
[ 116.4]
29,962 
30,000 
d (　           ) 
25,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
27,786 		 100
[  95.9]
28,974 
29,000 
e (　           ) 
32,521  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
30,090 		 100
[ 101.7]
29,587 
29,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,600 円／㎡]  



鹿沼 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,462,608 
714,569 
2,748,039 
2,595,720 
152,319 		 （　0.9731）
148,222 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,153,660 円　　　　（　      9,560 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 119.25 Ｗ2 238.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     19.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積約３９．７５㎡。駐車場各戸１台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
119.25 
100.0 
119.25 
1,217 
145,127 		 1.0  145,127 
0.0  0 

 2～  		 住宅
119.25 
100.0 
119.25 
1,247 
148,705 		 1.0  148,705 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.50 
100.0 
238.50 

293,832 		 293,832 
0 
⑨年額支払賃料        293,832 円　×　12ヶ月　＝　       3,525,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,525,984 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　       ％　＝　　       282,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,459,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           293,832 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,462,608 円　　　　（　        10,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-30		 1,243  
(   1,242) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,217 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｎ（
賃）
　　　　-5		 1,104  
(   1,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,138 
c Ｒ０６公３Ｇ（
賃）
　　　　-31		 1,575  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,326 
鹿沼 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,200 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 149,679 円  　　　        3,741,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        2,290 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      329,800 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         714,569 円　（　　　　　　         2,165 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,595,720 円  
（　　　　　         7,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,462,608 円      
②総費用 714,569 円      
③純収益　①－② 2,748,039 円      
④建物等に帰属する純収益 2,595,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 152,319 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 148,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,153,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,560 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市泉町字御所前２４４２番５
 0609000011152-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鹿沼 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鹿沼 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.
鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 24,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鹿沼市泉町字御所前２４４２番５
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ既成住宅地
域		 北7.2m市道 水道、ガス、下水 新鹿沼

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．２ｍ市道		 交通

施設		 新鹿沼駅　北方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地北部のやや環境が雑然とした住宅地域で、当分は現状で推移するものと予測する。宅地の選別化によ
る選好性が劣るが、市内の住宅地需要が回復傾向であることの影響で地価下落率が縮小する兆しがある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は鹿沼市街地の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入は少
ない。鹿沼市では人口減少が続き、また、既成住宅地域は選別化による選好性が劣るため、近隣地域付近の不動産需要
は乏しかったが、市内の住宅地需要が回復傾向であることの影響で、需給関係は需要がやや弱含み程度に回復している
。需要の中心は土地で６００万円～１１００万円程度、新築戸建住宅は２３００万円～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域付近ではアパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず、また、賃貸物件の建設を目的とする土地取引は極めて
少なく、収益価格は規範性が乏しい。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、収益価
格は参考とするにとどめ、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿沼 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[101.0]		 100
[117.2]		 [100.0]
100		 29,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鹿沼市の人口は減少傾向で、市勢が停滞して
地域経済は低迷しているが、新型コロナ流行
の影響はほとんど無くなり、不動産市場は活
発化している。

地域的変化が少ないやや雑然とした地域で、
地域要因に変化はなく、選好性がやや劣るが
、市内の不動産市場が活発化している影響が
及んできている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鹿沼 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公３
Ｇ
-40		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０６公３
Ｇ
-77		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０６公３
Ｇ
-59		 鹿沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.5m市道
、南6m、
角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公３
Ｎ
-53		 鹿沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
東3m、角地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,716  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,429 		 100
[  96.0]
29,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,600 
b (　           ) 
25,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
27,786 		 100
[  93.9]
29,591 
29,600 
c (　           ) 
26,153  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
25,163 		 100
[  85.8]
29,328 
29,300 
d (　           ) 
27,139  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.9]
27,967 		 100
[  94.8]
29,501 
29,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,500 円／㎡]  



鹿沼 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,529,455 
739,810 
2,789,645 
2,629,170 
160,475 		 （　0.9731）
156,158 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,322,511 円　　　　（　     10,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鹿沼 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     19.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ６戸、平均専有面積４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,258 
150,960 		 1.0  150,960 
1.0  150,960 

 2～  		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,296 
155,520 		 1.0  155,520 
1.0  155,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

306,480 		 306,480 
306,480 
⑨年額支払賃料        306,480 円　×　12ヶ月　＝　       3,677,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,677,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,383,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          306,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         143,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,529,455 円　　　　（　        10,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公３Ｆ（
賃）
　　　　-29		 1,260  
(   1,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
1,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,258 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公３Ｋ（
賃）
　　　　-2		 1,221  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,271 
c Ｒ０６公３Ｐ（
賃）
　　　　-3		 1,406  
(   1,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,352 
鹿沼 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,200 円  　　　　     39,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,110 円  　　　        3,677,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,000 円  　　　　     39,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         739,810 円　（　　　　　　         2,242 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,629,170 円  
（　　　　　         7,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,529,455 円      
②総費用 739,810 円      
③純収益　①－② 2,789,645 円      
④建物等に帰属する純収益 2,629,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 156,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,322,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鹿沼 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鹿沼市泉町字御所前２４４２番５
 0609000011152-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考