令和6年1月15日　提出 佐野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市大橋町３２０４番４ ②地積 　(㎡) 1,893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 佐野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐野駅西方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐野市の市街地に隣接する内陸型の中小工業地域で、地域要因に大きな変動は見られず、今後も現状を維持して 推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県南部に形成される中小規模の工業地域である。需要者は圏内に拠点を置く中小規模の生産及び物流 事業者が中心となる。市街地に近接した内陸型の工業地域で、周辺には店舗、事業所、住宅等も介在し用途の多様性が 認められるが、工場地の需要はインフラ施設が整った新興の産業団地への選好性が強く、選別化の対象となっている。 取引規模等の個別性が大きいことから、市場において需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では自己使用による工場用途が大半で、取引価格は市場での成約価格を指標として形成される傾 向が強いことから、比準価格は実証的で説得力を有する。また、近隣周辺では工場用途の賃貸市場が成立していないこ とから収益還元法は非適用とした。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、標 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率 は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動 産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の 動きも見られる。 佐野市内の市街地に隣接する内陸型の中小工 業地域で、地域要因に特段の変動は見られな い。地価水準は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％