令和6年1月15日　提出 佐野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.

鑑定評価額 641,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市栄町１２番１ ②地積 　(㎡) 33,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ区画整然とした 工業団地 西11.8m市道、三方路 水道、ガス、下水 佐野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   500 ｍ、南   350 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 148.0 ｍ、奥行　約　　 223.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．８ｍ市道 交通 施設 佐野駅南東方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通アクセス良好な佐野市内の工業団地に位置しており、今後も同様の地域環境を維持するものと予測される。 市内における工場地需要は堅調で引き合いが強く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県内中央部から南部の工業地域。需要者の中心は、市内の中堅企業から全国展開する上場企業まで 幅広い需要が見込まれる。県南地区では圏央道の整備によるアクセスの向上や交通の便の良さ、分譲価格の低さ等の影 響により、工場地需要は安定しており、産業団地の開発が活発である。取引価格は敷地規模によりかなりばらつきがあ るため、中心となる総額の価格帯は見い出せないが、土地単価は概ね１～２万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社利用目的の取引が中心であり賃貸市場が形成されておらず、地域の標準的な賃料水準の把握が困難であることから 、収益価格は求め得なかった。比準価格は、類似地域において少ないながらも価格牽連性を有する事例を収集し得たこ とから信頼性は高い。よって、現実の市場での工業地取引の実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用 し、単価と総額の関連をも考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の景況感は下降基調にある。市内工 場地需要は好調で、佐野インター産業団地は 完売した。市南部で新産業団地の整備計画も 進行している。 交通アクセスに優れた熟成度の高い工業団地 であり、地域要因に特段の変動は見られない 。需要は安定しており、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％