別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
佐野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 5-6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市高萩町字屋敷東１２２０番３
 ②地積
　(㎡)		 695  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗の中にアパート
等が混在する路線商
業地域		 北16m県道 水道、下水 佐野市

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   240 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 佐野市駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は佐野新都市の幹線道路沿いの路線商業地域であり、繁華性は良好である。背後の住宅地域の熟成が進
んでおり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市を中心として隣接市を含む店舗立地可能な商業地域一円の圏域。需要者の中心は、全国又は県内に
おいてチェーン店舗や沿道サービス施設を展開する企業や地元事業者である。幹線道路沿いの商業地域では、背後地域
の人口規模等の商圏分析を基とした選別化を背景に事業者による事業用定期借地権や建設協力金方式による出店が多い
ため売買市場の動向は把握し難い。取引される画地規模は一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は来店者用駐車場の確保が必要な幹線道路沿いの商業地域で、自用の低層店舗を建設する目的での土地取引が
主たる地域である。周辺地域においては賃貸用店舗も散見されるが、土地価格に見合うだけの家賃水準が形成されてい
ないため、収益価格は比準価格よりも低位に試算されたものと判断する。したがって、取引の実態を反映し実証的な比
準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.8]		 [100.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市は過去１年間で生産年齢人口が１．１
％減少し、郊外部では地価下落が続くが、区
画整理地を中心に地価上昇が続く地域もある
。

背後地域の住宅地需要が強い影響を受け、当
該地域の店舗地需要も底堅い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｉ
-20		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｒ０６公２
Ｉ
-209		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
南6m、東4m、
三方路
工業

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｊ
-19		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西14m県道、
東2.6m、北1m、
三方路
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｊ
-47		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,417 		 100
[  88.8]
46,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,600 
b (　           ) 
33,706  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
33,672 		 100
[  73.2]
46,000 
46,000 
c (　           ) 
37,736  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
36,526 		 100
[  78.2]
46,708 
46,700 
d (　           ) 
41,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
47,120 		 100
[ 101.4]
46,469 
46,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



佐野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,025,584 
1,146,768 
3,878,816 
2,990,260 
888,556 		 （　0.9750）
866,342 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     17,680,449 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 230.00 Ｓ1 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   695 ㎡     25.5 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し。駐車場使用料込み。敷地内に駐車場確保の必要があるため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
230.00 
100.0 
230.00 
1,920 
441,600 		 3.0  1,324,800 
1.0  441,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

441,600 		 1,324,800 
441,600 
⑨年額支払賃料        441,600 円　×　12ヶ月　＝　       5,299,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,299,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       423,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,875,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,324,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          441,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         138,132 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,025,584 円　　　　（　         7,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-12		 1,551  
(   1,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 89.0]		 100
[102.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,920 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-15		 2,453  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 87.0]		 100
[147.0]
2,040 
c Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-22		 2,203  
(   2,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,078 
佐野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,000 円  　　　　     43,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 211,968 円  　　　        5,299,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      262,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      368,900 円  　　　　     43,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,400 円  　　　　     43,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,146,768 円　（　　　　　　         1,650 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,990,260 円  
（　　　　　         4,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,025,584 円      
②総費用 1,146,768 円      
③純収益　①－② 3,878,816 円      
④建物等に帰属する純収益 2,990,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 888,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 866,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,680,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市高萩町字屋敷東１２２０番３
 0627000141146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 5-6 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　舘内　宏宣   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市高萩町字屋敷東１２２０番３
 ②地積
　(㎡)		 695  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗の中にアパート
等が混在する路線商
業地域		 北16m県道 水道、下水 佐野市

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   240 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 佐野市駅　南東方

2.8km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐野新都市の路線商業地域。繁華性は徐々に高まりつつある。路線背後の住宅地域も成熟が進み、今後もこの傾
向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市、足利市、栃木市の比較的商業集積の高い商業地域である。需要者は地元事業者が中心だが、それ
以外もみられる。標準地は年々商業集積の進む佐野新都市にあり、土地に対する需要は比較的強い。ロードサイド型の
店舗、地元事業者の小規模店舗、アパート及び一般住宅が混在しており、取引される画地規模はまちまちで、需要の中
心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では収益価格は低位に算定された。これは賃貸市場で土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていない事を反
映したものと思料される。近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、自用の店舗用地等の取得を目的とした
取引が中心となっている。以上から市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け鑑定評価額を上記の通
り決定した。なお、当該価格は代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていると思料される。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 45,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市の人口は減少傾向が続き、高齢化率は
県平均を上回る。土地への需要は弱含みで推
移している。


佐野新都市の幹線道路沿いにあり、繁華性は
高まりつつある。路線背後の住宅地も成熟が
進みつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｉ
-13		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13.8m県道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｉ
-20		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｊ
-47		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｒ０６公２
Ｊ
-201		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北9m、角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,435  		 100
[ 120.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
42,494 		 100
[  91.0]
46,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
41,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,417 		 100
[  89.8]
46,121 
46,100 
c (　           ) 
41,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
47,120 		 100
[ 100.3]
46,979 
47,000 
d (　           ) 
33,522  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
39,907 		 100
[  85.4]
46,730 
46,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,600 円／㎡]  



佐野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,447,910 
1,224,381 
4,223,529 
3,282,870 
940,659 		 （　0.9741）
916,296 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,699,918 円　　　　（　     26,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 243.00 Ｓ1 243.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   695 ㎡     25.8 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗の一棟貸し。駐車場が必要であるため使用建蔽率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
100.0 
243.00 
1,970 
478,710 		 3.0  1,436,130 
1.0  478,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.00 
100.0 
243.00 

478,710 		 1,436,130 
478,710 
⑨年額支払賃料        478,710 円　×　12ヶ月　＝　       5,744,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,744,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,562 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,284,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,436,130 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,212 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          478,710 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         149,740 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,447,910 円　　　　（　         7,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-17		 2,002  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,983 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,031 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｆ（
賃）
　　　　-34		 2,183  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 235,500 円  　　　　     47,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 229,781 円  　　　        5,744,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      264,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      400,300 円  　　　　     47,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,224,381 円　（　　　　　　         1,762 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,282,870 円  
（　　　　　         4,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,447,910 円      
②総費用 1,224,381 円      
③純収益　①－② 4,223,529 円      
④建物等に帰属する純収益 3,282,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 940,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 916,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,699,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市高萩町字屋敷東１２２０番３
 0627000141146-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考