別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 5-4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,801  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 営業所、店舗、工場
等が見られる路線商
業地域		 南9m県道 水道、下水 佐野

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 佐野駅西方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部に直結する県道沿いの商業地域だが新規出店は進まず、既存の個人商店を中心に空店舗も多い。選別
化の進行により商業地としての需要は弱含みで、今後も地価の下落傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市及びその周辺市内の範囲で、主として幹線及び準幹線道路沿いに所在する商業地域である。需要者
の中心は圏域に地縁性を持つ事業者だが、取引総額が嵩む大規模画地においては全国展開を行う法人の参入も見られる
。交通量に恵まれ一定の繁華性が認められるものの、他の主要路線や大規模商業地との競合等により需要は弱含んでい
る。取引総額や取引規模にばらつきが大きいことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣は県道沿いに形成された既存の路線商業地域。テナント物件も散見されるが、自己使用を前提とした取引が中心で
ある。賃貸市場は未成熟の状態にあり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に
試算された。比準価格は類似する取引事例から試算した価格であり、市場の実勢を反映している。以上により、鑑定評
価額は比準価格を標準に収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討をも踏まえ、標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.6]		 [100.0]
100		 28,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率
は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動
産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の
動きも見られる。

県道沿いの既成商業地域だが、他路線や大型
商業施設との競合により選別化が進行し、近
隣周辺の不動産需要は弱含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｇ
-1		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.5m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０６公２
Ｉ
-13		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13.8m県道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｉ
-209		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
南6m、東4m、
三方路
工業

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｊ
-47		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,900  		 100
[ 115.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,522 		 100
[ 121.6]
27,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,600 
b (　           ) 
53,435  		 100
[ 120.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
42,494 		 100
[ 149.8]
28,367 
28,400 
c (　           ) 
33,706  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
33,672 		 100
[ 120.1]
28,037 
28,000 
d (　           ) 
41,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
47,120 		 100
[ 162.0]
29,086 
29,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,500 円／㎡]  



佐野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,911,967 
2,053,340 
6,858,627 
5,781,600 
1,077,027 		 （　0.9734）
1,048,378 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,395,469 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,801 ㎡     38.3 m x   49.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しのテナント店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,601 
800,500 		 3.0  2,401,500 
1.0  800,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

800,500 		 2,401,500 
800,500 
⑨年額支払賃料        800,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,606,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,606,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       960,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,645,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,401,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          800,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         244,953 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,911,967 円　　　　（　         4,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｂ（
賃）
　　　　-15		 2,453  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[144.0]		 100
[100.0]
1,703 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,601 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｉ（
賃）
　　　　-23		 2,327  
(   2,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[141.0]		 100
[100.0]
1,650 
c Ｒ０６公２Ｊ（
賃）
　　　　-24		 1,754  
(   1,751) 		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,597 
佐野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 401,500 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 384,240 円  　　　        9,606,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      424,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,500 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,053,340 円　（　　　　　　         1,140 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,781,600 円  
（　　　　　         3,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,911,967 円      
②総費用 2,053,340 円      
③純収益　①－② 6,858,627 円      
④建物等に帰属する純収益 5,781,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,077,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,048,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,395,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市大橋町字大木下１３７７番１
 0627000107886-0000
2 　佐野市大橋町字大木下１３７７番７
 0605010062809-0000
3 　佐野市大橋町字大木下１３７８番１
 0627000107892-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 5-4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大出　卓   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市大橋町字大木下１３７７番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,801  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 営業所、店舗、工場
等が見られる路線商
業地域		 南9m県道 水道、下水 佐野

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 佐野駅　西方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐野地区西部の旧来からの路線商業地域で、当分の間、現状を維持すると予測する。新興の路線商業地域に需要
を奪われ、競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市内の幹線道路沿いを中心とする店舗等の立地可能な地域一円の圏域。需要者の中心は沿道型店舗等
の事業を営む法人等と判断される。同一需給圏では新興の幹線道路沿いの地域に需要が向かっており、立地による選別
化が進行している。また、近年は事業用定期借地権の設定に基づく出店が多く、土地需要が取引として顕在化されない
ことも多い。土地の取引規模及び価格にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域のような駐車場を多く必要とする路線商業地域においては、土地の経済価値に応じた賃料を徴収できない傾向
にあるため収益価格は比準価格より低位に試算されており、また、敷地規模、建物の品等、契約の個別性が強いことか
ら、これらを基礎とする収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。従って、本件では市場性を反映して実証的な
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.6]		 [100.0]
100		 28,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平
均を上回る。令和元年の水害による影響は弱
まりつつあるが、浸水履歴による宅地の選別
が未だ残る。

地域要因に格別の変動はないが、昨今の物価
上昇等で事業者は出店に慎重になっており、
近隣地域と他地域間で立地による選別が強ま
ると予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｉ
-209		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
南6m、東4m、
三方路
工業

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｊ
-19		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西14m県道、
東2.6m、北1m、
三方路
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｉ
-20		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０６公２
Ｉ
-203		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東13m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,706  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
33,672 		 100
[ 118.1]
28,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
37,736  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
36,526 		 100
[ 128.3]
28,469 
28,500 
c (　           ) 
41,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
41,417 		 100
[ 145.8]
28,407 
28,400 
d (　           ) 
24,207  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,134 		 100
[  83.8]
28,800 
28,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,600 円／㎡]  



佐野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域内に存し、土地の適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,446,638 
2,367,016 
8,079,622 
6,976,800 
1,102,822 		 （　0.9475）
1,044,924 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,324,980 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 550.00 Ｓ1 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,801 ㎡     38.3 m x   49.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の路線型低層店舗、駐車場を多く要し容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
100.0 
550.00 
1,669 
917,950 		 3.0  2,753,850 
1.0  917,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
100.0 
550.00 

917,950 		 2,753,850 
917,950 
⑨年額支払賃料        917,950 円　×　12ヶ月　＝　      11,015,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,015,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       881,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,134,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,753,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          917,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         287,135 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,446,638 円　　　　（　         5,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６公２Ｆ（
賃）
　　　　-34		 2,183  
(   2,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
1,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,669 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ０６公２Ｈ（
賃）
　　　　-42		 1,551  
(   1,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,648 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 484,500 円  　　　　     96,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 440,616 円  　　　       11,015,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      424,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      823,600 円  　　　　     96,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,900 円  　　　　     96,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,900 円  　　　　     96,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,367,016 円　（　　　　　　         1,314 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,976,800 円  
（　　　　　         3,874 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,446,638 円      
②総費用 2,367,016 円      
③純収益　①－② 8,079,622 円      
④建物等に帰属する純収益 6,976,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,102,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,044,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          580 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,324,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市大橋町字大木下１３７７番１
 0627000107886-0000
2 　佐野市大橋町字大木下１３７７番７
 0605010062809-0000
3 　佐野市大橋町字大木下１３７８番１
 0627000107892-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考