令和6年1月13日　提出 佐野 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -32 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市田沼町１８２９番４外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が区画整然と存する 住宅地域 北6m市道 水道、下水 田沼 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 田沼駅北方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は田沼北土地区画整理事業によって整備された住環境良好な住宅地域で、今後も住宅地域としての熟成 が進むものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田沼地区を中心とする佐野市内北部の住宅地域一円の圏域である。典型的な需要者は、市内に居住又は勤 務する住宅の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。佐野地区に比し利便性に難がある田沼地区にお いは、人口減少と高齢化により全般に需要が弱含みな中、需要は既成住宅地域よりも区画整理地に向かう傾向にある。 土地は１８０㎡から３３０㎡程度で１０００万円以下、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は土地区画整理事業が完了した住環境良好な地域であり、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引が中心の 地域である。対象標準地周辺にはアパート等の土地利用も見られるが、後記のとおり、対象標準地は画地規模が小さく アパートの建設想定が現実的ではないことから、収益価格は試算し得なかった。したがって、市場性を反映して実証的 な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は過去１年間で生産年齢人口が１．１ ％減少し、郊外部では地価下落が続くが、区 画整理地を中心に地価上昇が続く地域もある 。 田沼北土地区画整理地内の住環境良好な住宅 地域で、地域の熟成度は増しつつあり、需要 は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％