令和6年1月14日　提出 佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -21 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市戸奈良町字羽室８５７番１ ②地積 　(㎡) 856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西6.5m県道、北西側道 水道 田沼 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 田沼駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧田沼町北西部の県道沿いの地域である。古い住宅を中心とする地域であるが、周辺は農地が多く残り宅地転用 も進まない状況で、外部からの需要は殆ど見られず、今後も住宅地としては衰退傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野市郊外部を中心に、その隣接市郊外部も広く含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心 は地元居住者が大部分を占め、同一需給圏外部からの需要者は極めて少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向 は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される物件も画地条 件や規模等が一定ではなく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外部の集落地域であるが、市街化調整区域という用途規制により賃貸物件は皆無であり、自己用住宅地と しての利用が殆どであり、土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定される。周辺の取引価格の水準を指標として価格 決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮し、 周辺の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市は高齢化率が県平均より高いが人口減 少は同程度。旧佐野市は減少幅は小さく、旧 田沼町はやや改善傾向、旧葛生町の減少幅が かなり大きい。 市街化区域内の住宅地価格の下落により、価 格的な優位性が縮小。住環境や利便性も市街 化区域より劣ることから、当該地域の住宅需 要は弱い。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％