別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐野 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 -20 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.
鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市石塚町字西原２４１６番９
 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が見
られる郊外の閑静な
住宅地域		 西4m私道 水道、下水 田沼

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   330 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 田沼駅　西方

3.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 石塚地区の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見受けられない。地域経済低迷の影響もあり地価はや
や下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武佐野線沿線の佐野市内である。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業へ
の通勤者であり、３０代～４０代の一次取得者が中心で、隣接市町からの流入は少ない。対象標準地に係る市場の中心
価格帯は、土地は２００㎡～３５０㎡で４００万円～１，０００万円程度、新築戸建で１，８００万円～２，８００万
円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心でアパート等の共同住宅は少な
く、画地規模も小さいため賃貸には適さず収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で
取引されており、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比
準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[102.0]		 100
[114.1]		 [102.0]
100		 20,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響は緩和傾向であるが、不
動産市況の回復傾向は弱い。



地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｊ
-33		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
b Ｒ０６公２
Ｊ
-34		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.3m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
c Ｒ０６公２
Ｊ
-40		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m県道
、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｉ
-41		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.6m市道、
中間画地
１住居

(60,184)
e Ｒ０６公２
Ｇ
-10		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,381  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.6]
18,965 		 100
[  92.1]
20,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,000 
b (　           ) 
19,377  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
20,981 		 100
[ 100.0]
20,981 
21,400 
c (　           ) 
22,425  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,272 		 100
[ 104.4]
20,375 
20,800 
d (　           ) 
12,868  		 100
[  80.0]		 [  99.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
22,393 		 100
[ 112.5]
19,905 
20,300 
e (　           ) 
20,652  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,756 		 100
[ 102.0]
20,349 
20,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,900 円／㎡]  



佐野 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の戸建住宅地域であり、適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐野 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市石塚町字西原２４１６番９
 0627000078270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐野 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 -20 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.
鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市石塚町字西原２４１６番９
 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が見
られる郊外の閑静な
住宅地域		 西4m私道 水道、下水 田沼

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   330 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 田沼駅西方

3.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 佐野市郊外に所在する住宅地域で地域要因は概ね安定しているが、人口減少、少子高齢化等の影響から不動産需
要は低迷しており、地価水準は下落基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市内のうち旧佐野市の中心市街地及びその外縁部に所在する住宅地域である。主たる需要者は、市内
に在住または通勤する個人の第一次取得者層で、隣接市からの転入者は少ない。圏域では居住環境に優る佐野藤岡ＩＣ
周辺の区画整理地等への選好性が強い一方で、既存の住宅地は選別化の対象となっている。市場において需要の中心と
なる価格帯は、土地のみで８００～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は佐野市郊外の既成住宅地域で、土地利用は自己使用を前提とするものに概ね純化されている。近隣周辺の賃
貸市場は未成熟の状態にあることから、収益還元法は非適用とした。近隣地域の価格形成においては居住の快適性等が
重視される傾向にあり、比準価格の説得力は強いものと認められる。以上により、鑑定評価額は比準価格を採用し、代
表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[102.0]		 100
[114.7]		 [102.0]
100		 20,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率
は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動
産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の
動きも見られる。

市域郊外の既成住宅地域にあって、地域要因
に特段の変動は見られないが、地域経済の低
迷等により不動産需要は低調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｇ
-9		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.6m市道、
東2.5m、
西3.5m、
三方路
１住居

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｇ
-13		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m市道、
東6m、北4m、
三方路
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｇ
-27		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北西6m、
二方路
１中専

(60,200)
d Ｒ０６公２
Ｉ
-39		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,135  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  60.0]		 100
[  59.9]
19,694 		 100
[  99.6]
19,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
20,200 
b (　           ) 
11,147  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  50.0]		 100
[  88.2]
25,049 		 100
[ 125.8]
19,912 
20,300 
c (　           ) 
18,989  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.7]
27,586 		 100
[ 133.4]
20,679 
21,100 
d (　           ) 
21,107  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
25,737 		 100
[ 127.5]
20,186 
20,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -40.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,800 円／㎡]  



佐野 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅用途に概ね純化された住宅地域で、経済合理性に見合った賃貸用不動産の建築想定は地域環境に適合し
ないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐野 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市石塚町字西原２４１６番９
 0627000078270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考