令和6年1月15日　提出 佐野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -13 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市若宮上町字若宮上１４番２４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 佐野市 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 佐野市駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、インフラ整備が整っており、今後とも現状のまま推移するものと予測される。宅地 需要が堅調なため、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐野地区の住宅地域である。主たる需要者は、佐野地区に居住または通勤する一次取得者が中心であるが 、買替え需要者や隣接市等からの転入者も若干ではあるが見受けられる。区画整然とした新興の住宅地域で、水害等の 被災可能性が低く住環境に優れるため、需要は堅調である。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡～ ２５０㎡程度で６００万円～９００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした新興の住宅地域である。周辺地域等も含めアパート等も見られるが、画地規模が小さく、経 済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引 が主で、快適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標とされている。従って、不動産 市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率が高まっているが、 水害の影響が無く、インフラ整備が整った地 域を中心に、需要は回復傾向にあり、二極化 が進んでいる。 水害の影響が無い区画整然とした住宅地域で 、インフラ整備が整っているため、宅地需要 が堅調で、戸建住宅が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％