別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐野 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 -12 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　順一   TEL.
鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
｢鉢木町１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1.2:1		 事務所兼住宅

Ｗ2		 住宅、小売店舗、小
工場等が混在する住
宅地域		 南西11m市道 水道、下水 葛生

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１１ｍ市
道		 交通

施設		 葛生駅北方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧葛生町内の住宅地域で事業用途も混在している。人口減少、少子高齢化の傾向が強いことから宅地需要は低調
な状態が続いている。地価水準も引き続き下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐野市のうち旧葛生町内の中心部及びその周辺に所在する住宅地域である。主たる需要者は圏内に在住ま
たは通勤する個人の第一次取得者層が散見される程度で、圏外からの転入者は極めて少ない。地域経済の低迷に加えて
人口減少等の影響により不動産市場は総じて低調に推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、土地のみ
で６００～９００万円程度、新築の戸建市場は未成熟の状態にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外の住宅地域で事業用途も混在しているが、土地利用は自己使用を前提とするものに概ね純化されている
。近隣周辺の賃貸市場は未成熟の状態にあることから、収益還元法は非適用とした。近隣地域の価格形成においては居
住の快適性等が重視される傾向にあり、比準価格の説得力は強いものと認められる。以上により、鑑定評価額は比準価
格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[102.0]		 100
[146.7]		 [104.0]
100		 16,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市の人口数は減少傾向にあり、高齢化率
は上昇している。地域経済の縮小に伴い不動
産需要も弱含みだが、一部地域は地価上昇の
動きも見られる。

人口減少、地域経済の低迷等により不動産需
要は極めて低い状態にあり、地価水準は下落
基調が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｉ
-39		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
b Ｒ０６公２
Ｊ
-40		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m県道
、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
c Ｒ０６公２
Ｊ
-45		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、西1m、
三方路
２住居

(70,200)
d Ｒ０６公２
Ｊ
-46		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ｒ０６公２
Ｉ
-42		 佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,107  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
25,737 		 100
[ 159.4]
16,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
16,800 
b (　           ) 
22,425  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,272 		 100
[ 133.6]
15,922 
16,600 
c (　           ) 
10,408  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.7]
17,003 		 100
[ 108.4]
15,685 
16,300 
d (　           ) 
13,876  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  89.3]
16,920 		 100
[ 109.4]
15,466 
16,100 
e (　           ) 
20,569  		 100
[  75.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,807 		 100
[ 162.4]
16,507 
17,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +68.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,500 円／㎡]  



佐野 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用を前提とした土地利用に純化された住宅地域で、経済合理性に見合った賃貸用不動産の建築想定は地域
環境に適合しないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐野 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
 0627000036458-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
佐野 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐野 -12 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　大山　賢   TEL.
鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
｢鉢木町１２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 561  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1.2:1		 事務所兼住宅

Ｗ2		 住宅、小売店舗、小
工場等が混在する住
宅地域		 南西11m市道 水道、下水 葛生

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
１ｍ市道		 交通

施設		 葛生駅北方

2.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 葛生地区市街地北部に位置し、住宅に混じって小工場や店舗等も見受けられ、今後も当面の間は同様の地域環境
を維持するものと予測する。需要自体が少ないため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、葛生地区を中心とする佐野市北部の住宅地域。需要者の中心は圏内に居住及び通勤する一次取得者層及
び地縁的選好性を有する層が大部分を占める。佐野市北部の需給動向は、田沼地区の新規優良宅地へ需要が向かう傾向
にあるため、葛生地区住宅地は選別化の対象となり、かなりの弱含みの状況が続いている。取引の中心は、土地５００
㎡前後で７００～１，０００万円程度であり、新築戸建はあまり見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅のほかに小工場等も介在する既成住宅地域に存し、収益性のあまりなじまない地域環境下にあり、賃貸市場が形成
されていないことから収益価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性を有する佐野市北部地区の事例を収集し得た
ことから信頼性は高い。よって、現実の不動産市場での取引実態を反映し、信頼性が高く実証的である比準価格を採用
し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐野 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [ 98.8]
100		 100
[102.0]		 100
[147.7]		 [104.0]
100		 16,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐野市は人口減少傾向にあり、高齢化率は県
平均よりも高い。地価は一部の地域で上昇基
調や横ばいが見られるが、大部分は下落基調
が続いている。

旧葛生町中心部北方の混在住宅地域であり、
地域要因に特段の変動は見受けられない。人
口減少が著しく需要は依然として低迷してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐野 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６公２
Ｉ
-2		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.5m市道
、北西3.5m、
角地
準工

(70,200)
b Ｒ０６公２
Ｊ
-46		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０６公２
Ｊ
-204		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d Ｒ０６公２
Ｊ
-40		 佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.5m県道
、南西4m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,044  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.6]
15,008 		 100
[  96.5]
15,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
16,200 
b (　           ) 
13,876  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  89.3]
16,920 		 100
[ 107.5]
15,740 
16,400 
c (　           ) 
12,019  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
14,013 		 100
[  87.5]
16,015 
16,700 
d (　           ) 
22,425  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,272 		 100
[ 136.6]
15,572 
16,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,400 円／㎡]  



佐野 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有目的の住宅等が中心の地域であり、適切な収益の把握が困難である。また、賃貸市場が未成熟であり、
新規の賃貸需要も見込めないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐野 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐野市鉢木町字松ノ内２０５７番８
 0627000036458-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考