令和6年1月15日　提出 栃木 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 9-2 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友   TEL.

鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市新井町字北浦１０１４番１外 ②地積 　(㎡) 1,982   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1.2:1 倉庫兼事務所 Ｓ1 倉庫等の他に、住宅 なども混在する工業 地域 北6m市道、三方路 水道 新栃木 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 倉庫、事業所が主だが、戸建 住宅やアパートが混在する。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新栃木駅　北西方 3.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見受けられるが、東北自動車道栃木ＩＣに近接し、幹線道路へのアクセスも良好なため、流通業務地 区として熟成が進むと予想する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね栃木県の県央部から南部にかけての用途的多様性のある流通業務地域である。需要者は地元事業 者から県外大企業まで想定される。栃木県南部は、北関東自動車道や東北自動車道等により流通業務を中心に需要が強 い。規模がまちまちのため、取引の中心となる価格帯については総額での把握は困難であるが、概ね１５，０００円／ ㎡～２５，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　栃木市郊外の流通業務団地内に存し、自己使用目的の取引が主体で、賃貸事業目的での土地取引は見受けられない地 域であるため、収益価格は試算しない。比準価格は価格牽連性のある複数の事例から求められており、市場を反映した 説得力の高い価格である。従って、市場の動向や前年価格からの変動等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準 価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響は緩和傾向であるが、不 動産市況の回復傾向は弱い。流通業務地への 需要は強い。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％