令和6年1月15日　提出 栃木 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -43 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市西方町金崎字木ノ下２８８番１外 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と事業所が 混在する空地の多い 住宅地域 南東6.3m市道 水道、下水 東武金崎 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 東武金崎駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西方地区の住宅地域で、農地も多く残っており、今後とも、現状のまま推移するものと予測される。人口減少等 により、西方地区は慢性的に宅地需要が弱いため、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市北部の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住または通勤する一次取得者が中心で、隣接市 等からの転入者は殆ど見られない。新たに開発された分譲地や区画整理地に需要が向かう傾向にあり、近隣地域は空地 の多い住宅地域で、住環境が劣り、宅地需要は弱含んでいる。対象標準地に係る市場の中心価格帯は、土地は２５０㎡ ～３５０㎡程度で４００万円～６００万円程度、新築戸建住宅は１，９００万円～２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は空地の多い住宅地域である。周辺地域等ではアパート等も見られるが、賃貸市場が未成熟で、経済合理性を 有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格は試算しない。戸建住宅地域では自己使用目的での取引が多く、快 適性、利便性等が重視され、市場における取引価格が価格決定の重要な指標となっている。従って、不動産市場の動向 等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 95.1] [104.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率は上昇傾向にある。 水害エリアの需要は弱含みであるが、栃木地 区、大平地区は分譲地の取引が多く、需要は 底堅い。 西方地区の住宅地域で、宅地需要が弱く、農 地も多く残っているため、地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％