令和6年1月15日　提出 栃木 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -40 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市薗部町２丁目字寺内塚４０７番２外 ｢薗部町２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 南東8.5m県道 水道、下水 栃木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和元年東日本台風による浸 水被害の影響が残る。 街 路 基準方位北、８．５ ｍ県道 交通 施設 栃木駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに位置するが、１低専に指定されている住宅地域で、地域要因に大きな変動がないため、今後とも現状 のまま推移するものと予測される。浸水被害の影響が残り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木地区の住宅地域である。主たる需要者は栃木市内に居住または勤務する一次取得者で、同一需給圏外 からの転入者は少ない。県道沿いの住宅地で、用途の多様性が認められるが、１低専に指定され、用途の純化が進んで いる。令和元年東日本台風の影響もあり、宅地需要は相対的に弱含んでいる。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡～ ２５０㎡程度で５００万円～９００万円程度、新築戸建物件で２，１００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は１低専に指定された住宅地域で、画地規模が小さく経済合理性を有する賃貸経営を行うことが困難であるた め、収益価格は試算しない。当該地域では用途の純化が進み、標準的使用が戸建住宅地で、自己使用目的での取引が多 く、快適性、利便性等が重視されているため、市場に於ける取引価格が価格決定の重要な指標となっている。従って、 不動産市場の動向等を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [111.8] [104.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が減少し、高齢化率は上昇傾向にある。 水害エリアの需要は弱含みであるが、栃木地 区、大平地区は分譲地の取引が多く、需要は 底堅い。 県道沿いに店舗等が混在する住宅地域である が、１低専に指定され、土地利用が制約され ているため、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％