令和6年1月14日　提出 栃木 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -37 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市岩舟町静字山ノ腰１０３番４ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6.5m市道 水道、下水 岩舟 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．５ ｍ市道 交通 施設 岩舟駅北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩舟町の駅に近接する比較的古くからの住宅地域である。地域の南方には線路があり、北方は山林が近接する ことから地域的に分断された状況で、発展性には乏しいため、住宅地としては衰退傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木市を中心とするＪＲ両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は栃木市及び隣接市の 一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。旧栃木市及び旧大平町は需給が底堅いが、水害実績 のある地域はやや敬遠される傾向である。その他外周部の旧郡部は需給が弱い状況である。土地は２００～２５０㎡程 度で５００万円～８００万円程度、新築戸建物件の総額で２０００万円～２３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は新規の宅地供給も見られる地域であるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、標準地周辺は戸建住宅を 中心とし、経済合理性に即したアパートの建築想定が困難であり収益価格は試算しない。快適性が重視される住宅地域 であり、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [122.3] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市は人口減少率、高齢化率がともに県平 均を上回るが、老年人口の増加はやや鈍化傾 向。近年の数度の水害により、被災地域の需 給は弱含み。 旧岩舟町の駅に近い住宅地域である。通勤目 的の駅利用者は極めて少なく、駅への接近性 は優位に作用しない。街並みも古く、住宅需 要は弱い。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％